問題759：偶爾帶人過夜被房東加收水電費，已付訂金但尚未簽約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲承租套房，已支付訂金並取得手寫收據，但尚未正式簽訂租賃契約。當事人偶爾會帶女友一同過夜（約每週二至三天），房東得知後要求加收每月200元水電費。然而，水電費原本即為另外計算，水費每月固定100元、電費依小電錶跳錶計費，並未包含在房租內。當事人質疑房東在水電已另計之情況下再加收費用是否合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 水電費已另計之情況下，房東可否再以帶人過夜為由加收額外費用？
• 偶爾帶友人過夜是否屬於承租人合理使用範圍？
• 尚未正式簽約僅付訂金之階段，房東片面變更租屋條件之效力為何？
• 若雙方無法達成共識，當事人得否要求退還訂金？
• 住宅租賃定型化契約對水電費收取有何規範？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第249條 — 定金之效力
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載及不得記載事項
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反誠信原則
• 土地法第97條 — 城市房屋租金上限

四、法律分析

本案水電費之計算方式為水費固定100元、電費依小電錶跳錶計算，亦即承租人之實際用水用電量已透過獨立計量方式反映在費用中。在此計費方式下，偶爾帶友人過夜所增加之水電用量已包含在電錶讀數中，房東另行加收200元欠缺合理依據。依內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，水電費之收取方式應於契約中明確約定，房東不得於約定方式外額外巧立名目收費。

偶爾帶友人過夜屬於承租人對租賃物之合理使用範圍，並非將房屋轉租或變更使用方式。依民法第148條誠信原則，房東以此為由加收費用，若無正當理由，恐有權利濫用之嫌。除非雙方事先明確約定「僅限一人居住」且違反時之罰則，否則房東不得片面加收。

關於訂金部分，當事人已付訂金但尚未簽約，若房東於簽約前片面變更原先談妥之租屋條件（如加收費用），導致雙方無法就租約內容達成合意，此可歸責於房東之事由。依民法第249條第3款，因可歸責於受定金當事人（房東）之事由致不能履行時，該當事人應加倍返還定金。當事人得主張房東片面變更條件構成可歸責事由，要求退還訂金甚至加倍返還。

五、結論與建議

結論：水電費已另計之情況下，房東以帶人過夜為由額外加收費用缺乏法律依據。若房東堅持加收且雙方無法合意，當事人得要求退還訂金。

1. 確認原先約定條件：回顧與房東洽談時之約定內容（訂金收據上是否載明租金及費用條件），作為主張之依據。
2. 以書面回覆房東：以訊息或存證信函告知房東，水電費已另計，不同意額外加收200元。
3. 要求按原條件簽約：要求房東依原先談妥之條件簽訂正式租約，不接受片面變更。
4. 簽約時明確約定：若雙方達成共識，正式租約中應明確載明水電費計算方式、是否限制同住人數等條件。
5. 必要時要求退還訂金：若房東堅持加收且無法達成合意，以書面通知房東因其片面變更條件要求退還訂金。
6. 參考定型化契約規範：查閱內政部公告之住宅租賃定型化契約，確認房東之收費方式是否符合規範。