問題758：情侶共同買房，分手後一方不肯賣怎麼辦？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與伴侶以情侶身分共同購買房屋，並將產權登記為兩人名字（分別共有）。嗣後雙方感情生變面臨分手，但一方不願出售房屋，導致另一方無法處分該不動產取回出資。當事人詢問在對方不肯賣房的情況下，應如何處理共有不動產之問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 情侶共同購屋登記為分別共有，分手後可否請求分割共有物？
• 共有人得否自行處分其應有部分？實際上有何困難？
• 法院裁判分割共有物之方式為何（原物分割或變價分割）？
• 共有房屋尚有貸款未清償時，對分割有何影響？

三、相關法條

• 民法第819條 — 共有人得自由處分其應有部分
• 民法第823條 — 共有人得隨時請求分割共有物
• 民法第824條 — 共有物分割之方法（協議分割、裁判分割）
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分
• 民事訴訟法第244條 — 起訴之程式
• 強制執行法第11條 — 強制執行之開始

四、法律分析

情侶共同購屋登記為分別共有，雙方各持有應有部分（通常為各二分之一）。分手後，共有關係並不因感情結束而消滅，任一方得依民法第823條第1項規定，隨時請求分割共有物。若雙方無法達成協議分割，得向法院提起共有物分割之訴。房屋屬不可原物分割之物，法院通常會採變價分割方式，即判決將房屋拍賣後按應有部分比例分配價金。

另一可行方式為，由欲保留房屋之一方以合理市價補償他方應有部分之價值，此即民法第824條第2項之「以價金補償」分割方式。法院在裁判時會考量雙方意願、經濟能力及房屋使用現狀等因素。此外，依民法第819條第1項，各共有人得自由處分其應有部分，亦即當事人可將自己的持分出售予第三人，無須他方同意。但實務上，不動產持分之市場流通性低，買家多為投資客且出價遠低於市值比例。

若房屋尚有銀行貸款，分割前須處理貸款問題。若雙方為共同借款人，變價分割所得價金須先清償銀行貸款，剩餘部分再按比例分配。若僅一方為借款人而另一方為連帶保證人，分割後應一併處理保證責任之解除。建議分手時優先透過協商處理，約定由一方承接貸款並買回他方持分，最為簡潔有效。

五、結論與建議

結論：情侶共有之不動產，分手後任一方均得請求分割。若協商不成可提起裁判分割之訴，法院多判決變價分割（拍賣分配價金）或由一方以金錢補償取得全部所有權。

1. 優先協商處理：與對方協商由一方以合理價格買回他方應有部分，或合意出售後平分價金。
2. 委請不動產估價：委託估價師進行房屋市值鑑價，作為協商或訴訟之參考依據。
3. 處理貸款問題：若有房貸，先向銀行了解貸款餘額及轉貸條件，確認由誰承接貸款。
4. 寄發存證信函：以存證信函通知對方協商分割共有物，設定合理期限回覆。
5. 提起共有物分割之訴：協商不成時，向法院提起分割共有物之訴，請求變價分割或金錢補償分割。
6. 考慮出售應有部分：若急需資金，可將自己的應有部分出售予第三人，但應注意價格可能偏低。
7. 諮詢律師規劃策略：委請律師評估最有利之分割方式及訴訟策略，保障自身經濟權益。