問題754：土地被鄰居建物佔用，如何解決？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於親戚所有之房屋，該房屋坐落之土地地號為某號，但該建築物未辦理保存登記。親戚欲將房地出售予當事人，調閱土地謄本後發現，自家土地地號上登記有鄰居之建號，亦即鄰居之建物登記範圍涵蓋當事人之土地。地政士研判可能係早年祖輩同意鄰居於該土地上辦理建號登記，但相關長輩已不在世，無從查證。當事人擔心此問題將影響銀行貸款核准及日後產權安全。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鄰居建號登記於當事人土地地號上，其使用權源為何（地上權、使用借貸或無權占有）？
• 土地所有權人得否請求移除鄰居建號之登記或請求拆屋還地？
• 可否透過土地分割方式，將被佔用部分獨立為新地號以解決問題？
• 鄰居之佔用是否已取得時效取得地上權之要件？
• 銀行貸款審核中，土地上有他人建號將產生何種影響？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除侵害）
• 民法第769條 — 以所有之意思占有他人未登記不動產之時效取得
• 民法第772條 — 時效取得地上權之準用
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 土地登記規則第79條 — 建物所有權第一次登記
• 土地法第46條 — 土地分割之規定
• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造

四、法律分析

本案首要問題在於釐清鄰居建物佔用當事人土地之法律依據。若早年祖輩確有同意鄰居使用土地建屋，可能構成使用借貸關係或默示設定地上權。然使用借貸為債權行為，僅於當事人間有效，且未約定期限者，貸與人得隨時請求返還（民法第470條）。若鄰居主張時效取得地上權，依民法第772條準用第769條，須以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地達二十年，始得請求登記為地上權人。

若鄰居無合法使用權源，當事人身為土地所有權人得依民法第767條第1項前段請求拆屋還地。惟實務上法院會考量建物之經濟價值及社會公益，若拆除代價過鉅，可能酌情以金錢補償替代。此外，當事人亦可選擇與鄰居協商，由鄰居購買被佔用部分之土地，以達雙贏。若採土地分割方式，可將被佔用部分獨立分割為新地號，使原地號上不再有鄰居建號，銀行即可就原地號辦理貸款。土地分割需符合最小面積限制及都市計畫相關規定。

關於銀行貸款問題，土地上有他人建號確實會影響銀行對擔保物之評估，因貸款人無法完整處分該土地。建議先處理鄰居建號問題後再行辦理貸款，或與銀行協商以扣除佔用部分之面積計算擔保價值。

五、結論與建議

結論：鄰居建號登記於當事人土地上，須先釐清其使用權源。若無合法權源得請求拆屋還地；若不願拆除，可透過土地分割或協商買賣方式解決，以利後續貸款及產權移轉。

1. 調閱完整登記資料：至地政事務所調閱土地及鄰居建物之登記謄本、異動索引，確認建號登記之時間及原因。
2. 查詢是否有地上權登記：確認鄰居是否已登記地上權或其他用益物權，若無則為無權占有。
3. 與鄰居協商處理：優先嘗試與鄰居協商，由其購買佔用部分土地或給付使用補償金。
4. 辦理土地分割：若協商不成，可申請將土地分割，將被佔用部分獨立為新地號，原地號即可正常貸款使用。
5. 提起民事訴訟：若鄰居拒絕協商且無合法使用權源，可向法院提起拆屋還地或請求相當於租金之不當得利訴訟。
6. 辦理保存登記：同步進行自家建築物之保存登記，完成後再辦理買賣過戶。
7. 委請律師及地政士：此案涉及複雜之不動產權利關係，建議委請律師及地政士共同處理。