問題739：因疫情取消醫院見習，短期租約可否解約並全額退租金？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某大學學生，因學校與某地醫院合作，原定暑期前往見習一個月，故提前於該地租屋並已付清全部費用（含押金、一個月租金、提前入住租金及管理費，合計約一萬三千餘元）。嗣因疫情關係，醫院通知取消本次見習，當事人遂向租屋處請求解約退還全部款項，但房東僅願退還約半數金額，雙方就退款金額無法達成共識。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 疫情導致見習取消，是否構成不可抗力或情事變更而得終止租約？
• 承租人因不可歸責事由無法使用租賃物，可否請求全額退還已付租金及押金？
• 租賃契約中若有提前解約之違約金條款，於不可抗力情形下是否仍有效？
• 房東僅退還半數租金是否合理？法律上有無依據？

三、相關法條

• 民法第227條之2 — 情事變更原則
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用之效果
• 民法第266條 — 不可歸責於雙方之給付不能
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約之公平原則

四、法律分析

本案核心問題在於疫情導致租賃目的無法達成時，承租人是否得全額取回已付租金。依民法第227條之2情事變更原則，契約成立後如因不可預料之情事變更，致依原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院調整契約效果。疫情為契約成立時所無法預見之重大事變，學校配合政府取消見習活動亦非當事人所能控制，符合情事變更原則之要件。

就租賃關係而言，當事人尚未入住使用租賃物即因不可歸責事由而無法使用，其情形類似給付不能。依民法第266條規定，因不可歸責於雙方當事人之事由致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；已為全部之對待給付者，得依不當得利之規定請求返還。據此，當事人既未實際使用租賃物，房東收取之租金已無法律上原因，當事人得請求返還。

惟須注意，房東可能已為準備出租而有實際支出（如清潔、維護等），且因承租人提前解約而喪失另行出租之機會。若租賃契約中有提前解約之違約金約定，房東可能據此主張扣除。然於不可抗力情形下，法院得依民法第252條酌減違約金。此外，若該短租契約屬定型化契約，其違約金條款若有失公平之處，依消費者保護法第12條得認定為無效。建議當事人先向消保會或調解委員會申訴，尋求合理之退款方案。

五、結論與建議

結論：疫情屬不可抗力事由，承租人因學校取消見習而無法使用租賃物，依情事變更原則及不可歸責事由之法律規範，有相當之法律基礎請求全額或大部分退還已付款項。

1. 蒐集相關證明文件：取得學校或醫院發出之取消見習通知書，以證明解約原因為疫情之不可抗力事由。
2. 檢視租賃契約條款：仔細閱讀租賃契約中關於提前解約、違約金及退款之約定，評估房東扣款之依據。
3. 以書面正式請求退款：以存證信函或電子郵件正式向房東請求全額退還已付款項，載明法律依據及退款期限。
4. 向消保會申訴：若房東堅持不退還全額，可向當地消費者保護官申訴，由消保會介入協調。
5. 聲請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解程序免費且具有執行力。
6. 考慮提起小額訴訟：爭議金額在十萬元以下，可提起小額訴訟，程序簡便且通常一次庭期即可終結。
7. 尋求法律扶助：若為經濟弱勢之學生，可向法律扶助基金會申請免費法律諮詢或訴訟代理。