問題70：租賃糾紛的調解與訴訟程序

一、問題／事實整理

某承租人租住住宅，租期屆滿後房東以「收回自住」為由拒絕續租，要求承租人限期遷出。承租人質疑房東之真正目的係為調漲租金另行出租，並非確有自住需求。雙方就非續租之正當性發生爭議，房東已向法院提起遷讓房屋訴訟。承租人欲瞭解租期屆滿後之權利保護、房東終止或不續租之法定要件，以及調解與訴訟之程序選擇。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 定期租賃契約屆滿後，房東不續租是否須具備正當理由？不同法律依據下之要件為何？
• 房東主張「收回自住」之舉證責任如何分配？承租人得提出何種反證？
• 租賃糾紛中，調解前置程序之適用及調解與訴訟之優劣比較為何？
• 承租人於遷讓訴訟中之防禦策略及可能之救濟途徑為何？

三、相關法條

民法第450條：租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。

民法第451條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

租賃住宅市場發展及管理條例第10條：出租人提前終止租賃契約之法定事由規範。

土地法第100條：出租人非因法定事由不得收回不定期租賃之房屋，自住為法定事由之一。

強制執行法第4條：執行名義之種類，含確定判決、調解筆錄等。

四、法律分析

（1）租期屆滿與不續租之法律要件分析
定期租賃契約屆滿後，依民法第450條，租賃關係原則上消滅，出租人得請求承租人返還租賃物。然而，若承租人於期滿後繼續使用而出租人未即表示反對，依民法第451條將轉為不定期租賃，此時出租人欲收回房屋即須符合土地法第100條所列之法定事由，包括收回自住、重新建築、承租人違約等。「收回自住」須出租人舉證確有自住之必要，實務上法院會審酌出租人是否另有住所、有無其他可居住之房屋、家庭成員之居住需求等情事。若出租人名下另有多處房產且無具體自住計畫，法院可能認定其自住主張不具正當性。值得注意者，租賃住宅市場發展及管理條例第10條亦對出租人提前終止契約之事由有所規範，適用該條例之租賃關係中，出租人不得任意終止契約。承租人應先釐清本案租約係定期屆滿後已轉為不定期租賃，抑或房東係於定期租約屆滿時不續租，兩者之法律效果及房東之義務程度截然不同。

（2）調解與訴訟程序之選擇策略
租賃糾紛涉及民事訴訟法第403條所定之強制調解事件，當事人於起訴前原則上應先經法院調解。調解程序之優勢在於費用低廉、程序迅速且保密性高，調解成立者其調解筆錄與確定判決具同一效力，可作為強制執行之執行名義。承租人於調解程序中宜積極提出房東不續租理由不正當之證據，例如房東於通知不續租後即委託仲介招租之事實、房東名下其他不動產之登記資料等。若調解不成立，案件移付法院審理，承租人應在訴訟中提出完整之防禦。實務上，承租人可抗辯租約已轉為不定期租賃而房東不符收回要件，或主張房東之自住理由不實。若法院最終判決承租人敗訴而須遷出，判決確定後房東得依強制執行法聲請強制執行。然而，承租人在判決確定前仍有和解之空間，可要求房東給予合理之搬遷期限及搬遷補償，以減輕遷出之經濟負擔。承租人切忌消極不應訴，蓋缺席判決將直接對其不利。

五、結論與建議

1. 釐清租約法律性質：確認租約係屬定期屆滿不續租或已轉為不定期租賃，後者將適用土地法第100條之收回限制，對承租人保護更為有利。
2. 蒐集房東不實自住之反證：調查房東名下其他不動產、是否委託仲介招租、租屋廣告等資料，證明房東並非確有自住需求。
3. 積極參與調解程序：租賃糾紛屬強制調解事件，應充分利用調解程序提出主張，調解成本低且可能達成對雙方均可接受之方案。
4. 委任律師準備訴訟防禦：若調解不成，應委任律師擬定完整之答辯策略，於訴訟中積極舉證爭取有利判決。
5. 評估和解退場方案：務實評估訴訟風險，若勝訴機會不高，可考慮與房東協商遷出之合理期限及搬遷補償金，降低損失。