問題69：屋主違法加建陽台造成鄰房滲水

一、問題／事實整理

某集合住宅上層屋主未經申請建築執照，擅自將陽台外推加建為室內空間，施工時未施作防水層。加建完成後一段時間，樓下住戶發現天花板出現大面積霉斑及持續滲水現象。經專業人員檢測，確認滲水原因係上層加建之陽台樓板未設置防水層，雨水直接滲透至下層。受害住戶要求加建屋主負擔防水補救工程費用並賠償因漏水所致之損害。加建屋主認為係其專有部分之改建行為，下層住戶無權干涉。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 未經申請建築執照之陽台外推加建，在行政法及民事法上之法律效果為何？
• 加建導致下層住戶滲水損害，加建屋主之侵權責任如何認定？
• 受害住戶得請求之損害賠償範圍是否包含防水補救工程費用及精神慰撫金？
• 受害住戶得否請求加建屋主拆除違建並回復原狀？

三、相關法條

民法第184條：因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

民法第191條：建築物或其他工作物因設置或保管有欠缺致他人受損害者，所有人負賠償責任。

建築法第25條：建築物非經申請直轄市、縣（市）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造。

公寓大廈管理條例第6條：住戶不得任意變更建築物之使用執照所載用途及構造，致影響其他住戶之安居。

四、法律分析

（1）違法加建之行政責任與民事侵權認定
依建築法第25條，任何建築物之建造、增建均須取得建築主管機關核發之建造執照。陽台外推加建為室內空間屬增建行為，未取得執照即構成違建，依建築法第86條得處建築物造價一定比例之罰鍰，並得命限期改善或強制拆除。在民事責任方面，加建屋主之行為同時構成民法第184條第1項前段之侵權行為（因過失不法侵害他人財產權）及第2項之違反保護他人法律之侵權行為（違反建築法），此二者均為獨立之請求權基礎。尤其依第184條第2項，違反保護他人之法律致生損害於他人者，負賠償責任，推定其有過失。建築法之規範目的即在確保建築安全、保護鄰近住戶權益，加建屋主違反該法致下層住戶受損，應負推定過失之損害賠償責任。此外，依公寓大廈管理條例第6條，住戶不得任意變更建築物構造致影響其他住戶安居，加建屋主之行為亦違反此規定。

（2）損害賠償範圍與排除侵害請求
受害住戶得請求之損害賠償範圍包括：一、回復原狀所需之防水補救工程費用，此為民法第213條所定回復原狀之費用，受害人得請求加害人支付；二、因漏水致室內裝潢、家具等財物毀損之修復或重置費用；三、漏水期間因居住品質下降所受之不便利，雖非典型財產損害，但法院得依民法第195條類推適用酌定慰撫金，尤其長期霉菌影響健康之情形下，精神損害賠償之主張更有依據。除損害賠償外，受害住戶尚得依民法第767條及第184條請求排除侵害及防止侵害，亦即請求加建屋主停止滲水侵害並施作防水工程。若加建屋主拒不配合，受害住戶得向建築主管機關檢舉違建，由主管機關依法命拆除或改善。實務上，法院就此類案件多判命加建屋主負擔全部防水修繕費用並賠償受害住戶之損失，加建屋主以「專有部分自主權」抗辯者通常不為法院採信。

五、結論與建議

1. 委託專業鑑定漏水原因：聘請具公信力之防水工程師或建築師進行漏水源頭鑑定，出具書面報告確認加建與漏水之因果關係。
2. 保全損害證據：以照片及影片記錄滲水、霉斑之現況及發展過程，保存因漏水所支出之修繕費用單據。
3. 以存證信函催告修繕：書面通知加建屋主限期進行防水補救工程，逾期未處理將採取法律行動，保留催告之送達證明。
4. 向建管機關檢舉違建：向地方政府建築管理機關正式檢舉違法加建行為，促使主管機關介入查處，增加加建屋主之改善壓力。
5. 評估訴訟或調處途徑：若協商未果，可向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處，或委任律師提起民事訴訟請求損害賠償及排除侵害。