問題689：買賣合約貸款條件未達之效力：停止條件與解約之區別

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人簽訂不動產買賣合約，合約中由房仲特約代書載明特別約定：「買方貸款金額需達特定金額該合約始生效力，反之則失其效力，買方支付之價款全數無息返還，撤銷費用由買方負擔（房貸部份至少需達72%）」。當事人目前尚未找到可貸款至約定金額之銀行，擔心此條款之法律效果是否等同解約，以及合約是否因此自動失效。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 合約約定「貸款金額需達特定數額始生效力」，此種約定之法律性質為停止條件或解除條件？
• 貸款未達約定金額時，合約是否當然失效？抑或須經買方主動主張？
• 合約載明「撤銷費用由買方負擔」，此處之「撤銷費用」包含哪些項目？
• 買方是否有義務積極向多家銀行申請貸款以達成條件？

三、相關法條

• 民法第99條 — 附停止條件及解除條件法律行為之效力
• 民法第101條 — 條件成就或不成就之擬制
• 民法第153條 — 契約之成立要件
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀義務
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約條款之解釋應有利於消費者
• 土地法第97條之1 — 不動產經紀業管理

四、法律分析

依合約文字「貸款金額需達特定金額該合約始生效力，反之則失其效力」之記載，此約定之法律性質應解為民法第99條第1項所定之「停止條件」。亦即，合約之效力繫於「貸款金額達到約定數額」此一條件是否成就。條件成就時合約生效，條件確定不成就時合約自始不生效力。此與一般所稱之「解約」（即已生效契約之事後終止或解除）在法律上有根本性之不同。解約係依民法第259條以下之規定處理，而條件不成就則是契約自始未生效。

關於合約是否「自動」失效，須視條件不成就之時點是否已確定。若買方已向多家銀行申請貸款均遭拒絕，或所有銀行核准之貸款金額均未達合約約定之72%，則可認定條件確定不成就，合約失其效力。此時賣方應依約定將買方已支付之價款全數無息返還。惟須注意，依民法第101條第2項規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為促其條件之不成就者，視為條件已成就。因此買方有義務誠實申請貸款，不得故意不申請或怠於提供資料以促使條件不成就。

至於「撤銷費用由買方負擔」之約定，此處「撤銷」之用語雖非精確之法律用語，但依契約解釋應指因合約不生效力所衍生之相關行政費用，可能包括代書費、登記規費、仲介服務費等。建議當事人向代書及房仲確認「撤銷費用」之具體項目及金額，並評估是否合理。若屬定型化契約條款，依消費者保護法第11條之規定，有疑義時應為有利於消費者之解釋。

五、結論與建議

結論：合約約定貸款須達特定金額始生效力，屬停止條件之約定。貸款未達約定金額，合約不生效力，買方已付價款應全數無息返還。此與一般解約在法律效果上不同，但保障買方之效果相近。

1. 積極向多家銀行申請貸款：為證明條件確定不成就，應向至少三至五家銀行申請貸款，保留所有申請及核駁紀錄。
2. 保存貸款申請紀錄：保存每一家銀行之貸款申請文件、核准或拒絕通知，作為條件不成就之證據。
3. 確認撤銷費用之具體項目：向代書及房仲書面確認「撤銷費用」包含哪些項目及金額，避免日後爭議。
4. 以書面通知賣方條件不成就：確認貸款未達約定金額後，以存證信函通知賣方及房仲合約因條件不成就而不生效力，請求返還已付價款。
5. 注意條件不成就之時限：確認合約是否有約定貸款申請之期限，於期限內完成所有銀行之申請。
6. 諮詢律師審閱合約：攜帶完整合約書面資料諮詢律師，確認條款之法律效果及買方之權利義務。