問題660：新地主要求拆除三十年前經原地主同意建造的花園，是否合法？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人三十年前於某地上建造花園，當時已取得原地主之同意（該地原為爛泥巴地，經當事人綠化改善）。近日新地主取得該筆土地所有權後，要求當事人拆除花園並自行負擔全額拆除費用，新地主計畫將該土地捐予政府以充作容積率。當事人購屋時並不知情該土地非屬自有，且建造花園之初衷係考量住戶安全（花園後方為廢墟，曾藏匿嫌疑犯）。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人經原地主同意建造花園，與原地主間成立何種法律關係？該關係是否對新地主有拘束力？
• 新地主得否要求當事人拆除花園？拆除費用應由誰負擔？
• 當事人花費三十年綠化改善土地，可否主張有益費用償還請求權？
• 當事人是否可能因長期使用而主張時效取得地上權？
• 新地主以捐地充容積率為目的要求拆除，是否構成權利濫用？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人得請求無權占有人返還所有物
• 民法第470條 — 使用借貸未定期限之返還義務
• 民法第464條 — 使用借貸契約之定義
• 民法第431條 — 有益費用之償還請求
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則或以損害他人為主要目的
• 民法第772條 — 地上權之時效取得準用規定
• 都市計畫法第83條之1 — 容積移轉之相關規定

四、法律分析

當事人三十年前經原地主同意在其土地上建造花園，雙方間成立使用借貸契約。使用借貸為債權契約，僅在當事人間有拘束力，不具物權效力，故原則上不得對抗取得土地所有權之新地主。新地主依民法第767條有權請求無權占有人返還土地，包括請求拆除地上物。然而，使用借貸關係是否已因土地移轉而當然終止，實務上有不同見解，部分法院認為新所有權人承受前手之使用借貸關係。

關於拆除費用之負擔，一般而言地上物之拆除費用由地上物所有人負擔。但本案花園係經原地主同意建造，且已存在三十年，當事人對此付出之綠化改善費用屬有益費用。依民法第431條第1項之法理，當事人得向土地所有權人請求償還因改良所增加之價值。實務上法院可能會衡量雙方利益，就拆除費用為公平之分擔。此外，新地主要求拆除之目的係為捐地充容積率以獲取商業利益，若以此為由要求當事人全額負擔拆除費用，可能構成民法第148條之權利濫用。

至於時效取得地上權之可能性，依民法第772條準用第769條規定，以行使地上權之意思和平公然占有他人土地達二十年者，得請求登記為地上權人。當事人使用土地已逾三十年，若符合以行使地上權意思占有之要件，理論上得向地政機關申請時效取得地上權登記。但須注意，建造花園是否足以認定為「行使地上權之意思」，實務上仍有爭議。

五、結論與建議

結論：新地主雖有權請求返還土地，但花園係經原地主同意建造且存續三十年，當事人得主張有益費用償還及權利濫用之抗辯。拆除費用未必全由當事人負擔，可透過協商或訴訟爭取合理分擔。

1. 蒐集原始同意證據：找出三十年前原地主同意建造花園之相關文件、書信或證人，作為使用借貸關係之證據。
2. 評估時效取得地上權：諮詢律師評估是否符合時效取得地上權之要件，若符合則向地政機關申請登記。
3. 主張有益費用償還：就三十年來綠化改善土地所投入之費用，向新地主主張有益費用償還請求。
4. 協商拆除費用分擔：與新地主協商拆除費用之合理分擔方案，或要求新地主負擔部分費用。
5. 主張權利濫用抗辯：若新地主堅持全額由當事人負擔，可主張其權利行使違反誠信原則及比例原則。
6. 關注社區安全：向相關單位反映花園拆除後巷弄直通廢墟之安全疑慮，爭取公共安全之考量。
7. 委任律師處理：因涉及使用借貸、時效取得及有益費用等複雜法律問題，建議委任專業律師處理。