問題643：土地租約糾紛：填土爭議與出租人終止租約之合法性

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向地主承租一塊土地，簽訂五年租約。嗣後地主另將一塊需要填土方能使用之小土地出租予當事人，該地有深約三米之坑洞。地主未將填土工程完成，當事人通知地主後自行填土且獲同意。然地主事後指稱當事人所填為建築廢棄土，要求移除並發存證信函欲終止租約，且報警處理。當事人已將其所填之土移走，地主目前擬提起民事訴訟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 地主挖掘自有土地回填自有土地之行為，是否合法？是否有違反廢棄物清理法之疑慮？
• 承租人經地主同意自行填土，地主事後以填土材質為由要求終止租約，是否具有正當性？
• 出租人得否以承租人之填土行為作為提前終止五年租約之法定事由？
• 承租人已移除填土，地主仍提起民事訴訟，承租人應如何進行抗辯？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃之定義與出租人義務
• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之狀態交付租賃物
• 民法第438條 — 承租人違反使用方法之效果
• 民法第450條 — 定期租賃之終止限制
• 土地法第103條 — 租用建築房屋之基地不得收回之限制
• 民法第227條 — 不完全給付之效果

四、法律分析

本案涉及土地租賃關係中出租人之交付義務與承租人之使用方法問題。依民法第423條規定，出租人應以合於約定使用收益之狀態交付租賃物。地主出租之小塊土地有深約三米之坑洞，顯然未達可使用之狀態，地主本應負責填平。地主自行填土未完成後由承租人經同意代為填補，此一事實對承租人有利。地主嗣後主張承租人所填為建築廢棄土，但若無鑑定報告或其他客觀證據佐證，該主張難以成立。

就租約終止之合法性而言，本案為五年定期租約，依民法第450條規定，定期租賃契約不得任意終止。出租人欲提前終止須有法定事由，如承租人違反使用方法經催告不改善（民法第438條）。然本案承租人已依出租人要求移除填土，違約狀態已消滅，出租人再以此為由終止租約之正當性顯有疑問。況且，承租人之填土行為係經出租人口頭同意，並非擅自為之，出租人事後反悔屬權利濫用之嫌。

至於地主自挖自填之合法性問題，土地所有權人固有使用其土地之權能，但若挖掘之土方含有建築廢棄物而回填，仍須遵守廢棄物清理法之規定。當事人可藉此反攻，主張地主本身之填土亦可能有合法性疑慮。在訴訟策略上，承租人應強調出租人違反交付義務在先、填土經同意、已回復原狀等有利事實。

五、結論與建議

結論：承租人經出租人同意填土且已依要求移除，出租人以此為由終止五年定期租約之正當性不足。承租人敗訴機率不高，但仍應積極舉證以保障自身權益。

1. 保全所有溝通證據：整理與地主之通訊紀錄（LINE、簡訊等），證明地主曾同意承租人自行填土之事實。
2. 取得填土來源證明：向填土供應商取得土方來源證明或出貨單，證明所填並非建築廢棄土。
3. 拍照存證土地現況：記錄目前土地已移除填土之現況，證明已回復原狀。
4. 主張出租人違反交付義務：於訴訟中抗辯地主未依民法第423條以合於使用狀態交付租賃物，構成不完全給付。
5. 主張定期租約之保障：強調五年定期租約不得任意終止，出租人無法定終止事由。
6. 考慮反訴請求損害賠償：若因地主之不當行為致承租人受有損害（如移除填土費用），可提起反訴請求賠償。