問題587：大樓約定專用部分可否供複數住戶使用？區權會多數決之限制

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某社區分為三區，其中僅一區住戶共用地下停車場，其他兩區住戶均有自家平面車位，完全不會使用地下停車場。當事人詢問：一、可否將屬於小公之地下停車場設定為該區全體住戶之「約定專用部分」？二、公寓大廈管理條例所稱「特定區分所有權人」是否限於單一住戶，還是可以指定複數住戶？三、若該區住戶不同意地下停車場變更為約定專用部分，區權會能否以多數決強制通過？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈管理條例所稱「約定專用部分」之「特定區分所有權人」是否可以為複數住戶？
• 小公（地下停車場）是否得經約定為特定區域住戶之約定專用部分？
• 地下停車場是否屬公寓大廈管理條例第7條不得約定專用之共用部分？
• 該區住戶不同意時，區權會能否以多數決強制將共用部分變更為約定專用？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第3條 — 約定專用部分之定義
• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得約定專用之共用部分
• 公寓大廈管理條例第23條 — 規約之訂定及變更
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區權會之決議門檻
• 公寓大廈管理條例第33條 — 約定專用或約定共用之變更需經同意
• 民法第799條之1 — 區分所有建築物之共用部分

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第3條第5款，「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分經約定供「特定區分所有權人」使用者。此處「特定」之意係指可得確定之對象，並非限制僅得為單一住戶。實務上，約定專用部分供特定之複數區分所有權人使用者所在多有，例如特定樓層之公共空間約定由該樓層住戶專用。因此，將地下停車場約定為該區全體住戶之約定專用部分，在文義解釋上係可行的。

然而，需注意公寓大廈管理條例第7條列舉之不得約定專用之共用部分，包括：一、公寓大廈本身所占之地面；二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；四、約定專用有違法令使用限制之規定者；五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。地下停車場若非屬上述不得約定專用之項目，原則上得經約定為專用。

至於決議方式，依公寓大廈管理條例第33條規定，約定專用或約定共用之變更，除應經區權會決議外，並應經「該約定專用部分之使用人」同意。換言之，若要將地下停車場變更為約定專用部分，即使區權會以多數決通過，仍須取得原本有權使用該共用部分之相關區分所有權人之同意。若該區住戶不同意，區權會不得僅以多數決強制通過，否則該決議可能因違反上述規定而無效。受影響之住戶得依公寓大廈管理條例第33條或民法相關規定請求撤銷或確認決議無效。

五、結論與建議

結論：「特定區分所有權人」不限於單一住戶，可以是複數住戶。地下停車場若非屬第7條不得約定專用之項目，得經約定為約定專用。但約定專用之變更須取得相關使用人之同意，區權會不得僅以多數決強制通過。

1. 確認地下停車場是否屬不得約定專用之項目：檢視公寓大廈管理條例第7條各款，確認地下停車場之性質是否受限。
2. 檢視社區規約之現行規定：確認規約中對於地下停車場之管理使用是否已有約定，以及變更規約之程序要件。
3. 取得該區住戶之同意：若欲將地下停車場約定為該區住戶之約定專用，須逐一取得該區住戶之書面同意，不得僅以多數決通過。
4. 召開區權會進行正式決議：取得同意後，透過區權會正式決議變更規約，將地下停車場列為約定專用部分。
5. 留意費用分擔之調整：約定專用後，地下停車場之維護修繕費用應由約定專用之住戶負擔，需一併於規約中明定。
6. 若權益受損可向法院起訴：若區權會以多數決強制通過且未取得同意，受影響之住戶得向法院訴請撤銷該決議或確認決議無效。