問題583：租客積欠房租十個月，發兩次存證信函後下一步怎麼做？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房屋出租人，承租人已積欠房租超過十個月，屋主先後寄發兩次存證信函催告，但租客均未回應。目前租約剩餘不到半年即將到期，屋主希望追回積欠之租金並於租約到期後不再續租，收回房屋自行使用或另行出租。當事人詢問在已完成兩次存證信函催告之程序後，接下來應採取何種法律行動。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租客積欠房租超過兩個月以上，經催告後仍不給付，房東是否得提前終止租約？
• 房東應以支付命令或起訴方式追討積欠之租金？
• 租約到期後租客不搬遷，房東如何透過法律程序強制收回房屋？
• 押金可否直接抵充積欠之租金？抵充後不足部分如何求償？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人欠租之催告與終止
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後之返還義務
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之事由
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類
• 民法第179條 — 不當得利（租約終止後占用之相當於租金之利益）

四、法律分析

依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。同條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額達二個月之租額時，出租人得依前項規定終止契約。本案租客積欠房租已超過十個月，且屋主已寄發兩次存證信函催告，完全符合法定終止租約之要件，屋主得立即發函終止租約。

關於追討欠租，建議先向法院聲請支付命令。依民事訴訟法第508條，債權人對債務人之請求如係給付一定數量之金錢，得聲請法院發支付命令。支付命令之程序簡便且費用低廉，若租客未於收到後20日內提出異議，支付命令即具有與確定判決同一之效力，屆時可持以聲請強制執行。若租客提出異議，則案件轉入訴訟程序。

至於收回房屋部分，屋主可同時或另行提起遷讓房屋之訴訟。若租約已依法終止或屆期，租客仍無權繼續占有房屋，屋主得請求返還房屋。取得確定判決後，即可向法院聲請強制執行，由法院執行人員強制租客搬遷。在此之前，屋主不宜自行換鎖或強制趕人，以免觸犯刑法強制罪。租約終止後至租客實際搬遷前之期間，屋主得請求相當於租金之不當得利。

五、結論與建議

結論：租客積欠房租逾十個月且經兩次催告未果，房東已符合提前終止租約之法定要件。應儘速透過法律程序追討欠租並取得遷讓房屋之執行名義。

1. 再發一次存證信函正式終止租約：明確表示依民法第440條終止租賃契約，並要求租客於一定期限內搬遷及清償積欠租金。
2. 向法院聲請支付命令追討欠租：計算積欠租金總額（扣除押金抵充後之不足額），向法院聲請支付命令，費用僅需裁判費五百元。
3. 同時提起遷讓房屋之訴：為取得強制租客搬遷之執行名義，應向法院提起遷讓房屋訴訟，可與欠租給付合併請求。
4. 蒐集相關證據：整理租賃契約、存證信函及回執、租金匯款紀錄（證明何時起未收到租金）、房屋現況照片等證據。
5. 避免自力救濟：在取得法院裁判前，切勿自行換鎖、斷水斷電或搬出租客物品，以免觸犯強制罪或毀損罪。
6. 取得執行名義後聲請強制執行：判決確定或支付命令確定後，向法院聲請強制執行，追討欠租及強制租客搬遷。
7. 考慮申請法律扶助：若訴訟費用為顧慮，可評估向法律扶助基金會申請協助，或先以小額訴訟程序處理。