房屋贈與的稅務影響與規劃：如何合法降低贈與稅

一、問題／事實整理

某民眾擁有一棟位於都會區之公寓，計畫將該房屋贈與給成年子女，以利子女成家使用。該民眾聽聞房屋贈與將產生高額贈與稅，且稅基以公告現值計算可能仍達相當金額，擔心稅負超出預期。該民眾希望了解房屋贈與之稅務規則、是否可透過分年贈與或配偶間移轉等方式合法降低稅負，以及贈與和買賣在稅務上有何差異，以便選擇最適當之財產移轉方式。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 不動產贈與之贈與稅稅基如何計算？以市價或公告現值為準？
• 分年贈與不動產持分是否為合法節稅方式？有無實質課稅風險？
• 配偶間相互贈與不動產之稅務優惠為何？可否作為中間步驟降低對子女贈與之稅負？
• 不動產以贈與或買賣方式移轉予子女，何者稅務成本較低？

三、相關法條

遺產及贈與稅法第10條：贈與財產之價值以贈與時之時價為準，土地以公告土地現值或評定標準價格為準。

遺產及贈與稅法第22條：贈與稅每年免稅額之規定。

遺產及贈與稅法第20條：配偶相互贈與之財產不計入贈與總額。

土地稅法第28條：土地增值稅之課徵時點與計算方式。

四、法律分析

（1）贈與稅之計算基礎與分年贈與策略
依遺產及贈與稅法第10條，不動產贈與之稅基以贈與時之土地公告現值及房屋評定標準價格計算，通常低於市場價格。依同法第22條，每位贈與人每年享有一定之免稅額（現行為244萬元），超過部分依累進稅率課徵贈與稅（稅率10%至20%）。贈與人可採分年贈與不動產持分之方式，將每年贈與金額控制在免稅額以內，藉此免繳或降低贈與稅。惟須注意，若稅務機關認定分年贈與係刻意規避稅負之安排，可能依實質課稅原則合併計算。因此，每次贈與間應保持合理時間間隔，且各次贈與應有獨立之法律行為外觀。此外，配偶間相互贈與依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款不計入贈與總額，贈與人可先將部分不動產贈與配偶，再由配偶運用其年度免稅額贈與子女，擴大免稅額之利用。

（2）贈與與買賣之稅務比較
不動產移轉予子女可選擇贈與或買賣方式，兩者稅務成本不同。贈與方式須繳納贈與稅（以公告現值計算）及土地增值稅；買賣方式則由買方繳納契稅，賣方繳納土地增值稅及可能之房地合一稅。二親等以內親屬間之買賣，稅務機關會以公告現值核定是否有贈與情形，若成交價低於公告現值，差額部分可能被視為贈與而補徵贈與稅。在房屋取得成本較高或公告現值與市價差距較大之情況下，買賣方式之總稅負可能低於贈與。建議委請稅務專業人士就個案之公告現值、取得成本、持有期間等因素進行試算比較，再決定最適當之移轉方式。

五、結論與建議

1. 查明不動產公告現值：向地方稅捐稽徵處查詢土地公告現值及房屋評定標準價格，精確計算贈與稅稅基。
2. 善用年度免稅額：規劃分年贈與持分，將每年贈與金額控制於免稅額以內，降低或免除贈與稅。
3. 利用配偶免稅贈與：先將部分不動產贈與配偶（不計入贈與總額），再由配偶各自運用年度免稅額贈與子女。
4. 比較贈與與買賣方案：委請稅務專業人士試算兩種移轉方式之總稅負，選擇最經濟之方案。
5. 諮詢專業律師與會計師：在執行任何移轉方案前，應諮詢熟悉不動產稅務之律師及會計師，確保方案合法且最優化。