老舊社區無法申裝電梯的法律困境：共有物修繕與多數決

一、問題／事實整理

某老舊公寓社區建於數十年前，為五層樓無電梯之步行公寓，住戶包含多位高齡長者。高樓層住戶因行動不便，向管理委員會提案加裝電梯，經估價費用數百萬元，擬按區分所有權比例分攤。惟在區分所有權人會議中，低樓層住戶多數反對，認為電梯破壞建築外觀、增加管理費用且對其無實益，提案未獲通過。提案住戶欲了解法律上是否有其他途徑推動電梯安裝。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 老舊公寓加裝電梯屬於共用部分之「修繕」或「重大修繕及改良」？其決議門檻有何不同？
• 區分所有權人會議之決議未通過時，提案住戶有無其他法律救濟途徑？
• 低樓層住戶之反對權是否絕對？費用分擔比例可否依受益程度調整？
• 政府老舊建築增設電梯補助政策，對住戶權利義務有何影響？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第11條：共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

公寓大廈管理條例第31條：區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

公寓大廈管理條例第10條：共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

建築法第77條之1：既有建築物增設昇降設備之相關規定。

四、法律分析

（1）加裝電梯之決議門檻與法律性質
老舊公寓加裝電梯涉及共用部分之重大修繕或改良，依公寓大廈管理條例第11條規定，應經區分所有權人會議決議。依同條例第31條，此類重大事項之決議門檻為區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意。此門檻雖非全體同意，但仍相當嚴格，低樓層住戶若占多數，確實可能阻擋提案通過。然而，此門檻並非不可能達成，提案住戶可透過調整費用分攤方式（如依樓層受益程度差異化分擔）爭取低樓層住戶支持，或利用政府補助降低整體費用負擔，增加通過決議之可能性。

（2）政府補助政策與替代方案之運用
近年政府積極推動老舊建築物增設電梯，內政部及各地方政府均有編列補助預算，補助金額可達工程費用之一定比例。依建築法第77條之1，既有建築物增設昇降設備得依簡化程序辦理。提案住戶可先向主管建築機關申請可行性評估及補助，取得具體補助承諾後再提交區分所有權人會議表決，可大幅降低住戶之費用疑慮。若全面加裝電梯確實無法取得足夠同意，可考慮替代方案如安裝座椅式升降平台或僅於特定樓層設置無障礙設施，此類局部改善可能僅需一般多數決即可通過。長期而言，提案住戶亦可持續溝通，待住戶組成變動後再行提案。

五、結論與建議

1. 確認法定決議門檻：加裝電梯屬重大修繕或改良，須符合公寓大廈管理條例第31條之特別決議門檻，提案前應精確計算所需同意票數。
2. 申請政府補助：向內政部或地方政府申請老舊建築增設電梯補助，以降低住戶費用負擔，增加通過決議之機會。
3. 差異化費用分擔：與反對住戶協商依樓層受益程度調整費用分擔比例，使低樓層住戶負擔降低。
4. 委託專業評估：聘請建築師出具可行性報告及結構安全評估，消除住戶對建築安全與美觀之疑慮。
5. 考慮替代方案：若電梯提案無法通過，評估座椅式升降機或無障礙坡道等替代設施，以較低門檻之決議推動實施。