問題569：建商女兒牆施工縫隙漏水之瑕疵擔保責任

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買新建案房屋，建商於女兒牆上打洞供瓦斯公司施作管線明管工程，施工後未將縫隙填補，致下雨時雨水從縫隙滲漏進入室內。建商主張女兒牆本質上受風受雨，不具防水功能，漏水不在保固範圍，並稱係因當事人自行加裝鋁窗後才覺得漏水有問題。當事人擬依民法瑕疵擔保向建商主張權利，惟疑問女兒牆漏水是否屬於物之通用效用範圍。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商於女兒牆打洞施工後未填補縫隙，是否構成民法第354條之物之瑕疵？
• 女兒牆之防水功能是否屬於物之「通用效用」範圍？
• 建商主張女兒牆本質受風受雨不在保固範圍，此抗辯是否成立？
• 當事人加裝鋁窗之行為是否影響瑕疵擔保之主張？
• 瑕疵擔保請求權之時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保（通用效用及契約預定效用）
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之短期時效
• 建築法第69條 — 建築物構造安全之規定
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

本案關鍵在於區分「女兒牆本身之自然特性」與「建商施工行為造成之瑕疵」。女兒牆固然為建築物屋頂邊緣之矮牆，其設計目的主要為安全防護而非完全防水，惟本案漏水之原因並非女兒牆本身之自然特性，而係建商為施作瓦斯管線而在牆面打洞後未將縫隙填補所致。此係建商施工不當所造成之人為瑕疵，與女兒牆是否具備防水功能之問題無關。

依民法第354條第1項，出賣人應擔保其物依通常交易觀念或契約預定效用之使用、收益無減少之情形。建商於女兒牆施工打洞係為完成建物之附屬設備（瓦斯管線），施工後理應將牆面回復至密合狀態。未填補縫隙致雨水滲入，已減少建物之通常效用。此瑕疵之發生係基於建商之施工行為，並非買方使用所造成，建商之抗辯不應成立。至於當事人加裝鋁窗一事，鋁窗之安裝並非造成縫隙之原因，鋁窗只是使漏水現象更為明顯，不應因此免除建商之瑕疵擔保責任。

除瑕疵擔保外，當事人亦得主張民法第227條不完全給付之損害賠償。建商交付之房屋存在施工不當之瑕疵，屬不完全給付，買方得請求建商補正（填補縫隙）及賠償因漏水所生之損害（如室內裝潢受損）。不完全給付之請求權時效為十五年，較瑕疵擔保之六個月短期時效為長，可作為輔助之請求權基礎。

五、結論與建議

結論：建商於女兒牆打洞施工後未填補縫隙導致漏水，係施工不當造成之瑕疵，非女兒牆自然特性。買方得依民法瑕疵擔保及不完全給付請求建商修繕及賠償損害。建商以女兒牆不具防水功能為由之抗辯難以成立。

1. 以存證信函通知建商瑕疵：儘速以書面方式通知建商漏水瑕疵之具體情形，並要求其限期修繕填補縫隙，以保全瑕疵擔保請求權。
2. 蒐集漏水證據：拍攝女兒牆縫隙、漏水情形及室內受損狀況之照片與影片，並記錄降雨日期與漏水時間作為舉證資料。
3. 委請專業鑑定：請建築師或防水工程專業人員進行漏水原因鑑定，確認漏水係因建商施工縫隙所致，取得書面鑑定報告。
4. 注意瑕疵擔保短期時效：依民法第365條，自通知後六個月內須行使減少價金或解除契約之權利，切勿逾期。
5. 併同主張不完全給付：除瑕疵擔保外，同時依民法第227條主張不完全給付之損害賠償，時效較長可作為後備請求權基礎。
6. 向消保會申訴：如建商拒絕修繕，可向地方政府消費者保護會提出申訴，或依消費者保護法請求調解。
7. 必要時提起民事訴訟：若協商無果，委請律師提起民事訴訟請求建商負擔修繕費用及損害賠償。