問題568：店面租賃提早退租賠償一個月租金條款之效力

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租店面營業，租賃契約約定有固定租期。契約中載有提早退租條款，約定承租人若於約期內不繼續承租，須賠償房東一個月租金作為違約金。當事人詢問此一提早退租賠償一個月租金之條款是否適當合理，以及在法律上之效力為何。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 店面租賃契約約定提早退租賠償一個月租金之違約金條款是否有效？
• 該違約金金額是否合理？法院是否可能酌減？
• 違約金之性質為損害賠償預定或懲罰性違約金？
• 除違約金外，房東是否得另行請求其他損害賠償？

三、相關法條

• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金過高之酌減
• 民法第450條 — 定期租賃之終止
• 民法第453條 — 定期租賃提前終止之限制
• 民法第226條 — 債務不履行之損害賠償

四、法律分析

定期租賃契約原則上應履行至期滿，承租人不得任意提前終止。若契約約定承租人得以支付違約金方式提前退租，此乃當事人間契約自由之約定，法律上原則有效。依民法第250條，當事人得約定債務人不履行債務時應給付之違約金。違約金依其性質分為損害賠償預定型及懲罰性違約金兩種，若契約未明確約定，民法第250條第2項推定為損害賠償預定型。

一個月租金作為店面租賃提早退租之違約金，在實務上一般被認為尚屬合理。蓋房東因承租人提前退租所受之損害包括：重新招租期間之租金損失、招租之仲介費用等，通常至少需一至二個月方能找到新租客。因此一個月租金之違約金並未明顯偏高。依民法第252條，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，但一個月租金之額度通常不至於被認為過高。

須注意者，若違約金之性質為損害賠償之預定，則房東於收取違約金後，原則上不得再就同一損害另行請求賠償。但若房東之實際損害超過違約金金額，且違約金之性質被認定為懲罰性者，房東仍得請求超過部分之損害賠償。建議承租人在簽約時明確約定違約金之性質及金額，並確認該違約金係作為損害賠償之總額預定，以限制房東之額外求償。

五、結論與建議

結論：店面租賃約定提早退租賠償一個月租金之違約金條款，在法律上原則有效且金額一般被認為合理。若違約金性質為損害賠償預定，房東收取後不得再另行求償。

1. 確認契約條款之具體內容：審閱租賃契約中違約金條款之完整文字，確認違約金之性質（損害賠償預定或懲罰性）及適用條件。
2. 評估提前退租之必要性：衡量繼續承租至期滿與支付違約金提前退租之成本效益，再決定是否提前退租。
3. 提前通知房東退租意願：依契約約定之通知期間提前書面通知房東，避免因未遵守通知義務而產生額外違約責任。
4. 協商降低違約金或免除：嘗試與房東協商降低違約金金額，或協助找到新承租人以減少房東損失作為協商籌碼。
5. 確認押金扣抵方式：確認違約金是否得由押金中扣抵，以及扣抵後剩餘押金之退還方式。
6. 辦理完善之點交程序：退租時應與房東進行正式點交，確認店面狀態並簽署點交紀錄，避免日後就恢復原狀費用產生爭議。