問題566：中古屋交屋後發現壁癌漏水，可否解約或減少價金？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某地購買一間中古屋，看屋時屋主尚未搬離，交屋前再次查看時發現對外窗戶牆壁及廁所相鄰牆面均有壁癌，而看屋時該等位置皆被屋主物品遮蔽。買賣合約書上屋主亦未告知有此瑕疵。目前所有款項已匯入履約保證帳戶，買方已請仲介通知屋主修繕。當事人詢問此情形是否構成詐欺可否解約、若無法解約可否減少價金及可減少之比例。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 屋主以物品遮蔽壁癌漏水未於合約告知，是否構成民法上之詐欺？
• 買方得否依物之瑕疵擔保規定主張解除契約？
• 若無法解約，買方請求減少價金之比例如何認定？
• 履約保證款項尚未撥付，買方應如何主張權利？
• 瑕疵通知之時效及方式為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第92條 — 因詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第365條 — 解除權或減少價金請求權之時效

四、法律分析

就詐欺解約部分，民法第92條規定因詐欺而為意思表示者得撤銷之。惟詐欺須有「積極施用詐術」之行為，單純未告知瑕疵是否構成詐欺，須視屋主是否有積極隱匿之行為。本案屋主物品遮蔽壁癌位置，雖有可疑，但尚難直接認定為積極施用詐術，除非能證明屋主係刻意以物品遮掩。在實務上，以詐欺主張撤銷之舉證門檻較高。

較為有利之主張係依民法第354條物之瑕疵擔保責任。壁癌漏水屬於減少房屋通常效用之瑕疵，屋主應負擔保責任。依民法第359條，買方得請求解除契約或減少價金。然而，解除契約須以瑕疵非屬重大為限不得解約（民法第359條但書），法院會衡量瑕疵之嚴重程度與修繕費用占總價之比例。壁癌漏水若修繕費用相對於房屋總價比例不高，法院可能認為解約過於嚴苛而僅准減少價金。

關於減少價金之比例，實務上多由法院囑託鑑定機構估算修繕費用，以修繕費用作為減少價金之基準。一般壁癌漏水之修繕費用依範圍及嚴重程度約佔總價百分之一至百分之五不等。買方應儘速依民法第356條通知賣方瑕疵情形，建議以存證信函方式為之，並注意民法第365條規定之六個月短期時效。目前履保款項尚未撥付，買方有較佳之談判地位，可要求先扣除修繕費用後再撥款。

五、結論與建議

結論：壁癌漏水屬物之瑕疵，買方得依民法第359條主張減少價金，解約則須視瑕疵嚴重程度而定。以詐欺主張撤銷之舉證門檻較高。在履保款項尚未撥付之情況下，買方應積極主張權利。

1. 立即以存證信函通知賣方瑕疵：依民法第356條於發現瑕疵後儘速以書面通知賣方，載明瑕疵內容及主張減少價金或解約之意旨。
2. 委請專業人員進行漏水鑑定：請防水工程公司或建築師公會進行漏水及壁癌鑑定，取得書面報告及修繕費用估價，作為減少價金之依據。
3. 拍照錄影保全瑕疵證據：詳細拍攝壁癌及漏水位置、範圍之照片與影片，並註記日期作為日後訴訟之證據。
4. 通知履約保證公司暫緩撥款：書面通知履約保證銀行或公司，說明有瑕疵糾紛，請求暫緩撥付賣方款項。
5. 與賣方及仲介協商減價方案：先嘗試透過仲介協商，以修繕費用為基準協議減少價金之金額，避免進入訴訟。
6. 注意六個月之權利行使期間：依民法第365條，買方須於通知後六個月內行使解除權或減少價金請求權，逾期權利消滅。
7. 必要時委請律師提起訴訟：若協商無果，應委請律師提起民事訴訟，請求減少價金或解除契約並返還已付價金。