問題544：房客遺留設施未清除，屋主如何保障權益？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

屋主與房客之租約提前終止後，屋主要求房客移除自行安裝之天花板管線及污水管。然而房客於點交時未移除上述設施，並寄發存證信函主張點交已完成且管線因上層營業需要不可移動。房客所交付之支票跳票，屋主因此另租他人。前房客曾簽署保證書承諾日後回復原狀以保留押金，事後卻對屋主提起民刑事訴訟要求返還押金及跳票支票。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客自行安裝之設施於退租時是否有回復原狀之義務？
• 房客簽署之保證書是否具有法律拘束力？屋主得否據此主張權利？
• 點交時未提出異議，是否視為屋主已同意接受現狀？
• 屋主得否以押金抵充回復原狀之費用？
• 房客之跳票支票，屋主應如何處理？

三、相關法條

• 民法第455條 — 租賃物之返還與回復原狀
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第431條 — 有益費用之償還
• 民法第334條 — 抵銷
• 土地法第97條 — 押租金上限
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪（跳票相關）

四、法律分析

依民法第455條規定，承租人應於租賃關係終止時，將租賃物返還出租人。所謂回復原狀，係指將租賃物恢復至租賃開始時之狀態。房客自行安裝之天花板管線及污水管，屬於房客於租賃期間擅自增設之設施，除非經屋主同意保留，否則退租時應予拆除。房客以「上層營業需要」為由拒絕拆除，但此為房客自身商業利益考量，不構成免除回復原狀義務之正當理由。

關於房客簽署之保證書，其承諾日後回復原狀以保留押金，此屬雙方當事人間之契約約定，具有法律上之拘束力。依契約自由原則，房客既已簽署保證書同意回復原狀，即負有依保證書內容履行之義務。屋主得據此主張房客違反保證書約定，請求回復原狀或賠償相當之損害。至於押金部分，依民法第334條及土地法第97條規定，屋主得以房客積欠之租金、未回復原狀之損害及跳票金額，主張以押金抵充。

至於點交爭議，房客主張點交已完成，但屋主若能證明點交時已提出回復原狀之要求（如存證信函），則不能僅以形式上之點交程序認定屋主同意接受現狀。實務上，最高法院93年度台上字第2157號判決意旨認為，出租人是否同意承租人保留增設物，應視雙方之真意而定，不得僅以點交事實推斷。屋主面對房客之民刑事訴訟，應積極提出保證書及相關證據作為抗辯。

五、結論與建議

結論：房客自行安裝之設施於退租時應予回復原狀，其簽署之保證書具有法律拘束力。屋主得以押金抵充回復原狀費用及房客積欠之款項，並應積極應訴以保障自身權益。

1. 保存所有相關文件證據：完整保存租約、保證書、存證信函往來、點交紀錄、跳票支票及相關對話紀錄。
2. 委任律師應訴：面對房客提起之民刑事訴訟，應委任律師撰寫答辯狀，提出保證書及相關證據進行抗辯。
3. 提起反訴請求回復原狀費用：於民事訴訟中提起反訴，請求房客給付回復原狀所需之費用。
4. 就跳票支票提起刑事告訴：若房客開立支票有詐欺之嫌，可評估是否提起詐欺罪之刑事告訴。
5. 取得回復原狀費用之估價：委請專業廠商就拆除管線及回復原狀之費用進行估價，作為訴訟求償之依據。
6. 主張以押金抵充損害：於訴訟中主張以押金抵充房客積欠之租金、回復原狀費用及跳票損害。
7. 日後完善租約條款：於新租約中明確約定承租人增設設施須經書面同意，並載明退租時之回復原狀標準。