問題533：房東欲漲租遭拒後要求終止租約，合意終止是否需雙方同意？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租店面並經公證，租約尚餘一年。合約第11條約定雙方得提前終止租約，惟需一個月前通知並賠償一個月租金作為違約金。房東因欲調漲租金遭當事人拒絕後，遂主張依合約約定提前終止租約並願支付一個月違約金。當事人不願搬遷，希望繼續履行租約至期滿，質疑房東能否僅憑支付違約金即單方終止合約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 合約約定「雙方得提前終止」之條款，性質上為合意終止約款或任意終止權之約定？
• 房東僅需支付一個月違約金並提前一個月通知，是否即得單方終止租約？
• 經公證之租約是否影響提前終止條款之效力？
• 房東因漲租遭拒而終止租約，是否構成權利濫用？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃之期限
• 民法第453條 — 定期租賃不得任意終止
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 民法第98條 — 意思表示之解釋
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

本案爭議核心在於合約第11條「雙方得提前終止租約，需一個月前通知並賠償一個月租金」之法律性質。依民法第98條，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。若條款用語為「任一方得」提前終止，則性質上為賦予雙方各自單方終止權之約定，即一方只要履行通知義務並支付違約金，即可單方終止契約，無須他方同意。此種約定在租賃實務中甚為常見，法院多承認其效力。

惟若條款文義係指「合意終止」（即雙方協議終止），則房東不得片面主張終止。所謂合意終止，須經雙方意思表示合致方能成立，一方不同意即無法終止。本案合約用語為「雙方得提前終止」，依文義解釋，較傾向於賦予雙方各自均享有提前終止之權利，而非限定須經合意。但此仍應依合約全文脈絡及公證時之紀錄綜合判斷。

即便條款賦予房東單方終止權，房客仍可從以下角度主張權益：第一，依民法第148條，權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。房東因漲租遭拒即行使終止權，可能被認定為權利濫用。第二，依土地法第100條規定，出租人收回房屋限於自住、重建、欠租等法定事由，若為店面租賃且適用土地法規定，房東之收回權受有限制。第三，僅一個月違約金對已投入大額裝修之承租人明顯不足，房客得依民法另行請求損害賠償。最高法院見解認為，終止權條款之解釋應考量雙方利益平衡，不宜使一方承受過大之不利益。

五、結論與建議

結論：合約約定「雙方得提前終止」之條款，依文義多被解釋為賦予各方單方終止權。房東依約提前通知並支付違約金後，可能即生終止效力。惟房客仍得主張權利濫用或請求額外損害賠償以保障權益。

1. 仔細檢閱合約條款原文：確認第11條之完整文字，釐清係「任一方得終止」或「經雙方合意終止」之用語差異。
2. 調閱公證紀錄：向公證人調閱公證當時之紀錄，確認雙方就該條款之真意為何。
3. 以存證信函表明不同意終止：正式回覆房東，表明不同意終止租約，主張繼續履行至期滿。
4. 主張權利濫用：若房東終止動機僅因漲租遭拒，可主張其行使終止權違反誠信原則，構成權利濫用。
5. 蒐集裝修投資之證據：整理店面裝修費用之收據、合約及照片，作為日後請求損害賠償之證據。
6. 委任律師處理：因涉及公證租約之解釋及可能之民事訴訟，建議委請律師評估具體策略並代為處理。
7. 評估是否適用租賃住宅市場發展及管理條例：確認是否適用該條例之相關保護規定。