問題532：預售屋合約限制轉讓條款是否合法？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為首次購屋者，購買預售屋後因工作調動需求，擬以原價平轉予他人。惟合約載明特定日期前不得申請轉讓，取得使用執照前如需轉讓須書面徵得建商同意且建商不得無故拒絕，若政府政策變更限制轉讓則從其規定。當事人質疑此條款是否侵害其憲法所保障之財產權及契約自由，希望瞭解法律上有無救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋合約中限制買受人於特定期間內不得轉讓之條款，是否違反平均地權條例修正規定？
• 該限制轉讓條款是否構成消費者保護法所稱之定型化契約不公平條款？
• 首購者因工作調動等非自願因素欲轉讓，是否符合法令例外核准之事由？
• 建商要求「書面徵得同意」之條件是否限制過當？

三、相關法條

• 平均地權條例第47條之3 — 預售屋買賣契約讓與或轉售之限制
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款顯失公平者無效
• 消費者保護法第11條 — 定型化契約條款之解釋應有利於消費者
• 民法第247條之1 — 附合契約顯失公平條款之效力
• 民法第294條 — 債權讓與之自由原則
• 平均地權條例第47條之2 — 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

四、法律分析

平均地權條例於2023年修正後增訂第47條之3，明定預售屋及新建成屋買賣契約之買受人，不得讓與或轉售買賣契約予第三人。此修法目的在於抑制預售屋炒作，維護居住正義。因此，合約中載明不得於特定期間內轉讓之條款，若係配合上開法令規定而為，原則上屬合法有效之約定，並非建商片面不當限制。

然而，該法亦設有例外規定，買受人如有下列情形之一，經直轄市或縣市主管機關核准後得讓與或轉售：一、買受人因非自願離職且逾六個月未就業者；二、買受人或其配偶、直系血親罹患重大傷病需長期療養者；三、買受人或其配偶、直系血親因故死亡繼承而移轉者；四、其他經中央主管機關公告之特殊情形。當事人因工作調動欲轉讓，雖非上述明文列舉之事由，但若屬非自願性質之職務調動致原購屋地點已無居住需求，得嘗試向主管機關申請認定為例外情形。

至於合約中「須書面徵得賣方同意且賣方不得無故拒絕」之約定，此係在法令修正前之市場慣例條款。依消費者保護法第12條規定，定型化契約條款違反誠信原則對消費者顯失公平者無效。若建商無正當理由拒絕轉讓之同意，消費者得主張建商違反「不得無故拒絕」之約定而構成債務不履行。另依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，建商不得約定限制消費者之權利逾越法令規定範圍。當事人宜先確認合約簽訂時點是否在平均地權條例修正施行後，據以判斷適用之法律依據。

五、結論與建議

結論：預售屋合約之轉讓限制條款若係配合平均地權條例修正規定，原則上合法有效。惟法律設有例外規定，因特殊情形經主管機關核准者仍得轉讓。當事人因工作調動欲平轉，應循法定程序向主管機關申請例外核准。

1. 確認合約簽訂時點及適用法規：查明合約係於平均地權條例修正施行前或後簽訂，以判斷轉讓限制之法律依據。
2. 向主管機關申請例外核准：備妥工作調動令、新任職地點等證明文件，向預售屋所在地之直轄市或縣市政府地政局申請例外轉讓核准。
3. 書面通知建商轉讓意願：以存證信函正式通知建商轉讓需求，依約請求建商同意，並說明具體事由。
4. 檢視合約條款是否逾越法令範圍：比對內政部公告之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項，確認合約條款有無不當限制。
5. 評估解約之可能性：若轉讓確實不可行，評估依合約約定或法令規定解除契約之條件及違約金金額。
6. 諮詢不動產專業律師：因涉及平均地權條例修正後之新制適用，建議委請熟悉不動產交易法規之律師提供具體法律意見。