問題528：賣房後買方未清償貸款又將房屋過戶第三人，如何救濟？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於數年前出售名下房屋，因信任買方而未使用履約保證機制，僅簽訂買賣合約。合約約定買方應於一定期限內清償賣方名下之貸款並完成過戶手續，然買方持續拖延未依約履行。買方其後未通知賣方即逕行將房屋過戶予第三人，而原貸款仍掛在賣方名下未獲清償。買方雖聲稱會按期繳納並清償貸款，但實際上持續拖延。當事人詢問應直接提告或先行調解。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買方未依約清償賣方名下貸款，構成何種債務不履行？賣方得主張之法律救濟為何？
• 買方未經賣方同意將房屋過戶予第三人，是否構成詐欺或背信罪？
• 賣方名下貸款未獲清償，銀行得否對賣方追償？賣方如何保護自身信用？
• 本案宜先調解或直接提起訴訟？訴訟策略為何？

三、相關法條

• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償
• 民法第256條 — 債務不履行之契約解除
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 刑法第342條 — 背信罪
• 民法第244條 — 詐害債權之撤銷
• 強制執行法第4條 — 執行名義

四、法律分析

買方依買賣合約負有清償賣方名下貸款之義務，其持續拖延不履行已構成民法第227條之不完全給付。更嚴重的是，買方未經賣方同意將房屋過戶予第三人，導致賣方喪失對房屋之抵押權保障，其損害已非單純之給付遲延。賣方得依民法第226條及第256條規定，主張買方給付不能，解除買賣契約並請求損害賠償，包括未清償貸款之本息、因信用受損之損害及其他因此所生之一切損失。

刑事責任方面，買方自始即未依約清償貸款，又擅自將房屋過戶予第三人，若能證明買方自始即有不清償之意圖，涉及刑法第339條詐欺取財罪。即便買方主觀上非自始有詐欺意圖，其受任處理與賣方間之事務而為違背義務之行為致生損害，亦可能構成刑法第342條背信罪。此外，買方將房屋過戶予第三人之行為，若係為逃避對賣方之債務，賣方得依民法第244條行使撤銷權，訴請法院撤銷該詐害債權之行為。

關於訴訟策略，鑑於買方已有長期拖延之前科且已將房屋過戶予他人，繼續調解恐難以實質解決問題。建議賣方直接提起民事訴訟並同時提出刑事告訴。民事訴訟中應聲請假扣押買方之財產（包括其帳戶中之售屋所得），以保全日後之強制執行。刑事告訴則可對買方產生壓力，促其主動清償。同時，賣方應儘速向貸款銀行說明情況，協商處理方案以避免個人信用進一步受損。

五、結論與建議

結論：買方未清償貸款即將房屋過戶予第三人，構成嚴重之債務不履行，可能另涉詐欺或背信罪。建議賣方直接提起民事訴訟並輔以刑事告訴，同時透過假扣押保全債權，並向銀行說明情況保護自身信用。

1. 立即向法院聲請假扣押：對買方之銀行帳戶及名下財產聲請假扣押，防止買方脫產，保全日後之強制執行。
2. 提起民事訴訟請求清償：依買賣合約向法院起訴，請求買方清償全部未償貸款本息及因此所受之損害賠償。
3. 提出刑事告訴：向地檢署對買方提出詐欺及背信之刑事告訴，以刑事程序施壓促使買方儘速清償。
4. 評估行使撤銷權：若買方將房屋過戶係為逃避債務，可依民法第244條訴請法院撤銷該移轉行為。
5. 向貸款銀行說明情況：攜帶買賣合約向銀行說明交易經過，協商暫緩催收或轉由買方承擔，避免信用紀錄受損。
6. 保全所有交易證據：保存買賣合約、匯款紀錄、通訊紀錄、買方承諾清償之對話截圖等一切證據。
7. 委任專業律師處理：本案涉及民事訴訟、刑事告訴、假扣押及銀行協商等多重法律程序，建議委任律師統籌處理。