問題527：祖母未通知家人逕行出售登記在其名下之房屋，能否請求賠償？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購屋時將房屋登記在祖母名下，購屋後由父親及子女實際居住使用，並長期繳納房屋貸款及相關稅金。祖父母離婚後祖母改嫁他人，與家人聯繫漸少。近日祖母未通知任何家人即逕行將房屋出售並完成過戶。當事人詢問能否向祖母請求賠償其長年繳納之房貸及因喪失居所所受之損害。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人與祖母之間是否成立借名登記契約？應如何舉證？
• 若借名登記關係成立，祖母擅自出售房屋構成何種法律責任？
• 若無法證明借名登記，繳納房貸及稅金之家人得否依不當得利請求返還？
• 房屋已出售予善意第三人完成過戶，當事人能否主張撤銷買賣？

三、相關法條

• 民法第529條 — 委任契約（借名登記之法律基礎）
• 民法第544條 — 受任人違反委任義務之損害賠償
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 土地法第43條 — 不動產登記之公信力
• 民法第759條之1 — 不動產物權登記之推定效力

四、法律分析

本案核心爭點為當事人與祖母間是否成立借名登記契約。依最高法院98年度台上字第990號判決見解，借名登記係當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其性質屬無名契約，應類推適用民法委任之相關規定。若能證明借名登記關係存在，祖母作為出名人擅自出售房屋，違反借名登記契約之義務，構成債務不履行，當事人得依民法第544條請求損害賠償。

證明借名登記之關鍵證據包括：購屋資金之出資證明（匯款紀錄、銀行貸款資料）、房貸長期繳納之紀錄、房屋稅及地價稅之繳納憑證、實際居住使用之證明（水電帳單、鄰居證詞）、以及當事人持有房屋鑰匙或權狀之事實。最高法院106年度台上字第1678號判決指出，借名登記之事實應由主張者負舉證責任，法院將綜合各項間接事實判斷。

若無法證明借名登記關係，則房屋所有權依土地法第43條登記公信力原則歸祖母所有，祖母有權處分。惟家人長年繳納房貸及稅金，祖母受有免於清償債務之利益，家人得依民法第179條不當得利規定，請求祖母返還已繳納之房貸本息及稅金總額。此外，房屋已出售並過戶予善意第三人，依民法第759條之1規定，善意第三人因信賴不動產登記而取得所有權，當事人無法主張撤銷或塗銷移轉登記，僅能向祖母請求金錢上之損害賠償或不當得利返還。

五、結論與建議

結論：若能證明借名登記關係存在，祖母擅自出售房屋構成債務不履行及侵權行為，當事人得請求損害賠償。若無法證明借名登記，仍得依不當得利請求返還已繳納之房貸及稅金。因房屋已過戶予善意第三人，無法取回房屋，應以金錢賠償為救濟目標。

1. 蒐集借名登記之證據：彙整購屋出資紀錄、房貸繳款證明、稅金繳納憑證、水電帳單等所有能證明實際管理使用之文件。
2. 查調不動產交易紀錄：向地政事務所申請土地登記簿謄本及異動索引，確認房屋出售價格及過戶對象。
3. 委任律師發函催告：委任律師向祖母發存證信函，主張借名登記關係並要求返還售屋價金或賠償損害。
4. 提起民事訴訟：若協商不成，向法院提起民事訴訟，請求祖母返還售屋價金、已繳房貸本息及稅金，或損害賠償。
5. 注意請求權時效：借名登記之損害賠償請求權時效為知悉損害時起二年，自損害發生時起十年，應儘速行使。
6. 評估是否對第三人主張權利：確認買受人是否為善意第三人，若買受人知悉借名登記之情形，可能主張買賣無效。
7. 考量聲請假扣押：若擔心祖母轉移售屋所得，可向法院聲請對祖母之財產為假扣押，以保全日後之執行。