問題507：房客違法經營賭博，房東應負何種責任？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東將房屋出租予他人，租賃合約明確約定承租用途為經營餐廳。嗣後房客被第三人檢舉，經警方查獲實際上在該處所違法經營賭博活動。房東主張對房客之賭博行為事前完全不知情。房東詢問自身應負何種法律責任，以及警方可能對房東採取何種行動。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東出租房屋供房客經營餐廳，房客擅自變更為賭博場所，房東是否構成刑法第268條「供給賭博場所」罪之共犯？
• 房東主張不知情，其舉證責任如何分配？
• 警方偵辦賭博案件時，對房東可能採取何種偵查作為？
• 房東得否以房客違反租約用途為由立即終止租約？

三、相關法條

• 刑法第268條 — 意圖營利供給賭博場所或聚眾賭博罪
• 刑法第266條 — 在公共場所或公眾得出入之場所賭博罪
• 民法第438條 — 承租人應依約定方法使用租賃物
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第440條 — 租金遲付之催告與終止
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

刑法第268條「意圖營利供給賭博場所或聚眾賭博罪」之成立，要求行為人主觀上須有「意圖營利」及「供給賭博場所」之故意。本案房東將房屋出租約定用途為餐廳，並非供給賭博場所之意思，若房東確實不知房客將該場所變更為賭博用途，則房東主觀上欠缺供給賭博場所之故意，不構成本罪之正犯。又若房東與房客間並無犯意聯絡及行為分擔，亦不構成共同正犯。實務上，最高法院多認為，出租人對承租人在租賃物內從事之違法行為不知情者，不成立共犯。

然而，警方偵辦賭博案件時，通常會循線查明場所之所有權人或出租人，以釐清是否有共犯關係。房東可能被傳喚至警局或地檢署以證人或關係人身分製作筆錄，說明出租經過及是否知情。此時房東應如實陳述，並提供租賃合約、租金收取紀錄等書面資料以證明僅為單純出租關係。若房東有收取高於市場行情之租金或有其他可疑情事，警方可能進一步偵查房東是否為知情共犯。

就民事租賃關係而言，房客違反租約約定之使用目的經營賭博，已構成民法第438條之違約。依土地法第100條第3款，承租人非經出租人承諾擅自變更用途者，出租人得收回房屋。房東知悉後應立即以存證信函通知房客終止租約，要求限期搬遷並恢復原狀。遲延終止可能導致房東被認定為知情後仍默許提供場所，增加刑事風險。

五、結論與建議

結論：房東將房屋出租約定用途為餐廳，房客擅自經營賭博，若房東確實不知情，原則上不構成供給賭博場所罪之共犯。但房東知悉後應立即終止租約，以免被認定默許。警方可能傳喚房東作為證人釐清案情。

1. 立即寄發存證信函終止租約：以房客違反租約約定用途為由，依土地法第100條第3款終止租約。
2. 保存不知情之相關證據：保存租賃合約（載明用途為餐廳）、租金收取紀錄、與房客之通訊紀錄等。
3. 配合警方調查並如實陳述：若被傳喚應配合到場，如實說明出租經過及不知情之情況。
4. 委任律師陪同偵訊：若以嫌疑人身分被傳喚，應委任律師陪同偵訊以保障權益。
5. 向法院提起返還房屋訴訟：若房客拒絕搬遷，應儘速向法院訴請返還房屋。
6. 檢視租約是否約定違約條款：確認合約中是否有違約金條款，依約向房客求償。
7. 未來出租時加強約定及查核：於租約中明確約定禁止從事違法活動之條款，並定期關注租賃物使用情況。