問題502：農地租賃到期承租人拒絕搬遷之處理

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人生前將所有農地出租予他人，租期長達十年。被繼承人於三年前過世，農地租約於兩年前屆滿。繼承人基於情誼給予承租人搬遷緩衝時間，惟承租人完全無搬離意願。承租人在農地上搭建鐵皮屋居住，並疑似冒用被繼承人之資料向台電及自來水公司申請水電，繼承人寄發之存證信函亦遭承租人故意拒收。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約期滿後承租人繼續占有農地，是否構成無權占有或竊佔？
• LINE對話紀錄及電話錄音於法院訴訟中是否具有證據能力？
• 承租人冒用被繼承人資料申請水電，是否構成偽造文書？出租人得否逕行取消水電？
• 對承租人拒絕搬遷，出租人應循何種法律程序收回土地？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃定有期限者期滿消滅
• 民法第455條 — 租賃期滿承租人應返還租賃物
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求
• 刑法第320條第2項 — 竊佔罪
• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 土地法第103條 — 租用建築房屋基地之規範

四、法律分析

農地租約期滿且未續約，依民法第450條租賃關係即告消滅，承租人依民法第455條負有返還租賃物之義務。承租人於租約到期後仍繼續占用農地且拒絕搬遷，已構成無權占有。出租人（繼承人）得依民法第767條所有物返還請求權，向法院提起返還土地訴訟，並同時依民法第179條請求承租人返還相當於租金之不當得利。須注意本案農地租約是否適用耕地三七五減租條例，若為耕地租約則有特別保障，但依題意承租人係在農地上搭建鐵皮屋居住而非從事耕作，應不適用該條例。

關於證據能力，LINE對話紀錄依民事訴訟法第357條屬於文書證據之一種，經合法提出後法院得審酌其證明力。電話錄音部分，依最高法院104年度台上字第1455號判決意旨，通話當事人一方所為之錄音，非屬竊錄，得作為民事訴訟之證據。因此，當事人與承租人之LINE對話及電話錄音均可於訴訟中使用。

承租人冒用被繼承人資料申請水電，可能構成刑法第210條偽造私文書罪及第216條行使偽造文書罪。繼承人得以土地所有權人身分向台電及自來水公司查詢申請紀錄，並要求更正或取消。惟建議先向警方報案取得報案紀錄，再持相關文件向水電單位辦理，較為穩妥。繼承人不宜自行斷水斷電，應循法律途徑處理。

五、結論與建議

結論：農地租約期滿後承租人無權繼續占有，出租人得循民事訴訟請求返還土地並求償不當得利。冒用他人資料申請水電涉及偽造文書罪，LINE對話及電話錄音均可作為訴訟證據。

1. 再次寄發存證信函：以雙掛號方式寄發，若對方拒收，郵局退回之招領逾期紀錄即可作為已送達之證明。
2. 向法院提起返還土地訴訟：依民法第767條訴請返還土地，並同時請求拆除地上鐵皮建物及返還不當得利。
3. 就冒用資料申請水電一事報警：向警方提出偽造文書之刑事告訴，取得報案紀錄後向台電及自來水公司辦理。
4. 保全相關證據：保存租約、存證信函退回紀錄、LINE對話截圖、電話錄音及農地現況照片等。
5. 確認是否適用耕地三七五減租條例：若農地有耕地租約登記，須先依該條例規定辦理，否則循一般民法程序處理。
6. 委任律師處理訴訟：本案涉及返還土地、拆屋還地、不當得利及刑事告訴，建議委請律師統一處理。
7. 評估申請假執行：於訴訟中聲請假執行，以利判決確定後迅速取回土地。