問題496：預售屋違約條款：買方解約時違約金如何計算？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買一間房地總價一千萬元之預售屋，合約約定付款方式為簽約百分之十、工程百分之五、交屋百分之五，買方違約時賣方得沒收依房地總價百分之十五計算之金額作為違約金。當事人已繳納簽約款十萬元（百分之十），嗣後因經濟困難欲解約，擔心除被沒收已繳之十萬元外，是否尚須額外補繳五十萬元（百分之五）以填補違約金總額。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋合約約定違約金為房地總價百分之十五，是否違反預售屋定型化契約之強制規定？
• 買方已繳價金不足違約金上限時，賣方得否要求買方補繳差額？
• 買方得否依民法第252條請求法院酌減違約金？酌減之標準為何？
• 預售屋買賣是否適用消費者保護法之定型化契約規範？

三、相關法條

• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金過高之酌減
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載事項
• 民法第247條之1 — 定型化契約之顯失公平條款無效
• 民法第249條 — 定金之效力

四、法律分析

（1）預售屋定型化契約之違約金上限
依內政部頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，賣方因買方違約而解除契約時，得沒收之違約金最高不得超過房地總價百分之十五。本案合約約定百分之十五，已達法定上限。若合約約定超過百分之十五，超過部分依消費者保護法第17條第4項規定無效。本案約定恰為百分之十五，形式上未逾法定上限，但實質上是否合理仍須視個案情形判斷。

（2）已繳價金不足違約金時之處理
本案買方僅繳納十萬元，遠低於百分之十五之違約金上限（一百五十萬元）。關於賣方得否要求買方補繳差額，實務上存在不同見解。多數法院認為，預售屋定型化契約之違約金條款性質上為「沒收已繳價金」之約定，賣方僅得就買方已繳之價金為沒收，不得另行請求買方補繳差額至百分之十五。臺灣高等法院108年度上字第1256號判決採此見解，認為預售屋契約之違約金以已繳價金為限，賣方不得再行請求補繳。惟亦有少數見解認為，若合約明確約定違約金為總價之一定比例，而非僅沒收已繳款項，則賣方仍得請求差額。

（3）違約金酌減之主張
即使法院認為賣方得請求全額違約金，買方仍得依民法第252條請求法院酌減。法院酌減時會審酌：買方違約之原因、賣方實際受損之程度、已繳價金占總價之比例、契約履行之進度等因素。本案買方僅於簽約階段即欲解約，工程尚未開始，賣方實際損失可能有限，法院酌減之空間較大。最高法院49年台上字第807號判例指出，約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。

五、結論與建議

結論：預售屋違約金上限為房地總價百分之十五，惟多數實務見解認為賣方僅得沒收已繳價金，不得要求買方補繳差額。即使須負擔違約金，買方仍得請求法院酌減。

1. 詳閱合約違約條款：仔細確認合約中違約金之具體約定，究竟是「沒收已繳價金」或「按總價百分比計算」，兩者法律效果不同。
2. 確認合約是否符合定型化契約規範：檢視合約是否有不得記載事項之違反，若有，該條款依法無效。
3. 以書面通知賣方解約：以存證信函正式通知賣方因經濟困難無法繼續履約，並表明願就已繳價金為違約金之處理。
4. 協商降低違約金：嘗試與賣方協商，在沒收已繳十萬元之範圍內達成和解，避免後續訴訟。
5. 向消保官申訴：若賣方堅持要求補繳差額，可向各縣市消費者保護官申訴，主張定型化契約條款顯失公平。
6. 訴訟中主張違約金酌減：若進入訴訟程序，依民法第252條主張違約金過高請求法院酌減，並舉證賣方實際損失有限。