問題495：親戚建物占用父親土地，可否請求拆屋還地？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於民國112年辦理土地鑑界後始得知，父親名下之土地上方有其他親戚所興建之建築物，且該建築物占用面積已達父親土地將近三分之二。當事人欲瞭解是否可以請求該親戚拆屋還地，或有其他方式可以爭取自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親戚於父親土地上興建建物，是否有合法之使用權源（如地上權、租賃或使用借貸）？
• 若親戚為無權占有，地主得否依民法第767條請求拆屋還地？
• 親戚建物占地已久，是否得主張時效取得地上權而抗辯？
• 拆屋還地之請求是否可能構成權利濫用？法院審酌之標準為何？
• 除拆屋還地外，地主有無其他替代救濟方式（如請求不當得利）？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第772條 — 時效取得地上權
• 土地法第105條 — 租用基地建築房屋之規定
• 土地登記規則第118條 — 時效取得登記

四、法律分析

（1）無權占有與拆屋還地請求權
依民法第767條第1項，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。若親戚在父親土地上興建建物，且無合法使用權源（如地上權登記、租賃契約或使用借貸契約），即構成無權占有，地主得請求拆除建物並返還土地。最高法院51年台上字第3691號判例明確指出，占有他人土地建築房屋者，若不能證明有使用土地之正當權源，土地所有人得訴請拆屋還地。

（2）時效取得地上權之抗辯
親戚可能主張依民法第772條準用第769條或第770條，因長期占有使用土地已時效取得地上權。依實務見解，以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地達二十年（若為善意且有登記者為十年），得請求登記為地上權人。惟時效取得地上權須經登記始生效力，若親戚尚未向地政機關申請登記，不得以此對抗土地所有人。最高法院69年台上字第1601號判例指出，未經登記之時效取得地上權，不得對抗土地所有人之拆屋還地請求。

（3）權利濫用之審酌與替代方案
法院於審理拆屋還地案件時，會審酌拆除建物對雙方之利害輕重，判斷地主之請求是否構成民法第148條之權利濫用。若建物價值遠高於土地價值，且地主之利益可透過金錢賠償獲得填補，法院可能認定拆屋還地構成權利濫用而駁回。惟本案建物占用面積達土地三分之二，對地主土地使用權之侵害甚鉅，較不易被認定為權利濫用。此外，地主得同時請求占用人給付相當於租金之不當得利（民法第179條），自知悉占用時起回溯五年計算。

五、結論與建議

結論：若親戚無法證明有合法使用權源，地主得依民法第767條請求拆屋還地。建物占用面積達土地三分之二，對地主權益侵害重大，較不易被認定為權利濫用。地主亦得請求相當於租金之不當得利。

1. 確認土地及建物登記狀況：向地政事務所調閱土地及建物登記謄本，確認土地所有權人及建物是否有合法登記。
2. 取得鑑界成果圖：保存112年鑑界之成果圖及相關測量資料，作為建物占用面積之證據。
3. 調查有無使用權源：查明父親與親戚間是否曾有口頭或書面之土地使用約定（借貸、租賃等），以評估對方可能之抗辯。
4. 先行協商或調解：考量親屬關係，建議先與親戚協商（如要求支付租金或購買土地），協商不成再向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
5. 提起拆屋還地訴訟：協商及調解不成時，向土地所在地之管轄法院提起拆屋還地之民事訴訟。
6. 併請求不當得利：於訴訟中一併請求親戚給付相當於租金之不當得利，自知悉占用時起回溯五年。
7. 委任律師評估策略：因拆屋還地案件涉及權利濫用之判斷及時效取得地上權等複雜法律問題，建議委任律師評估最佳訴訟策略。