問題478：約定專有露台防水修繕費用之歸屬與管委會指定工班之合法性

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人近期購入一戶附有大露台之物件，該露台屬於社區公設之約定專有部分。社區管理委員會要求當事人出資修繕露台之防水工程，並指定必須由管委會選定之工班施作。當事人對於修繕費用應由何人負擔，以及管委會是否有權指定施工工班感到疑惑，欲瞭解相關之法律規定。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 約定專有部分之修繕費用，依法應由約定專有之住戶負擔，或由全體區分所有權人共同分擔？
• 露台防水層之性質為何？是否屬於建築物結構之一部分而應由公共基金負擔修繕？
• 管理委員會是否有權限指定特定工班進行施工？其法律依據為何？
• 新購入之住戶對於前手遺留之修繕問題是否承受義務？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 不得為約定專用之共用部分
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分及約定專用部分之修繕管理費用
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕或改良
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共有部分
• 公寓大廈管理條例第24條 — 區分所有權人之繼受人應受規約拘束

四、法律分析

（1）約定專有部分之修繕費用歸屬
依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「約定專用部分之修繕、管理、維護，由約定專用之區分所有權人或住戶為之，並負擔其費用。」據此，露台既為約定專有，其日常修繕維護費用原則上由約定專用之住戶（即當事人）負擔。然而，同條但書規定：「但因其事由不可歸責於區分所有權人或住戶者，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」因此，若防水層之損壞非可歸責於當事人（如建築物自然老化、原始施工瑕疵等），當事人有主張由公共基金負擔之空間。

（2）防水層之性質認定
露台防水層之法律性質認定為本案關鍵。實務上，臺灣高等法院109年度上字第1043號判決認為，露台之防水層係屬建築物結構體之一部分，其功能在於防止雨水滲漏至下方住戶，攸關建築物結構安全及其他住戶之居住權益。若防水層屬於建築物結構之共用部分，其修繕費用應由公共基金負擔，而非全由約定專用之住戶承擔。最高法院98年度台上字第790號判決亦指出，公寓大廈之外牆、屋頂等涉及建築物安全之結構部分，其修繕不應由個別住戶單獨負擔。

（3）管委會指定工班之合法性
管理委員會是否有權指定施工工班，須視社區規約是否有相關授權規定。依公寓大廈管理條例第36條，管理委員會之職務範圍包含共用部分之修繕管理，但對於約定專用部分之修繕，管委會通常僅有監督權而非施工指定權。若規約未明文授權管委會指定工班，則管委會之指定僅具建議性質，當事人不受拘束。惟若規約有明文規定或區分所有權人會議決議授權，則當事人應予遵循。當事人有權要求查閱規約內容及相關會議紀錄。

五、結論與建議

結論：約定專有露台之防水修繕費用，原則上由約定專用之住戶負擔，但若防水層屬建築物結構之一部分且損壞非可歸責於住戶，得主張由公共基金負擔。管委會指定工班之合法性須視規約是否有授權規定，若無授權則住戶不受拘束。

1. 查閱社區規約：向管委會索取社區規約全文，確認關於約定專有部分修繕費用之分擔方式及管委會權限之約定。
2. 確認防水層損壞原因：委請專業防水工程師鑑定防水層損壞之原因，若屬建築物自然老化或原始施工瑕疵，可主張非可歸責於住戶。
3. 主張公共基金負擔：若防水層屬建築物結構體之一部分，可援引公寓大廈管理條例第10條但書，要求由公共基金負擔修繕費用。
4. 質疑指定工班之權限：若規約未授權管委會指定工班，可書面回覆管委會表示願意配合修繕，但保留自行選擇合格工班之權利。
5. 要求比價：即便同意由管委會指定工班施作，亦應要求管委會提供至少二至三家報價比較，確保費用合理。
6. 檢視買賣契約：確認購屋時之買賣契約中，前屋主是否有揭露露台防水問題，若有隱瞞可向前屋主主張瑕疵擔保。
7. 諮詢專業律師：若與管委會無法達成共識，建議諮詢律師評估是否提出異議或申請調解。