問題476：退租回復原狀：經同意釘牆後壁紙破損之修繕責任

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）與房東之原租約已到期，此後一年間雙方未另訂書面租約，屬於不定期租賃狀態。房東現要求收回房屋。當事人在租賃期間曾經房東同意在牆壁上釘掛物品，退租時拆除釘子後，牆面原有壁紙出現些微破損。房東要求當事人負擔重貼壁紙之費用，當事人對此是否合理感到疑惑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客退租時之回復原狀義務範圍為何？是否包含經房東同意所為之使用所造成之損耗？
• 經房東同意之釘牆行為，拆除後造成壁紙些微破損，是否屬於「正常使用之損耗」？
• 租約到期後未續約之不定期租賃關係，對回復原狀義務有何影響？
• 房東得否要求重貼全部壁紙？或僅得請求修補破損部分？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第437條 — 租賃物毀損之通知義務
• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力（不定期租賃）
• 民法第455條 — 租賃物之返還（回復原狀）
• 土地法第97條 — 城市房屋租金之限制
• 租賃住宅市場發展及管理條例第11條 — 租賃住宅之修繕義務

四、法律分析

（1）回復原狀義務之範圍
依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所謂「回復原狀」，係指將租賃物恢復至依通常使用所應有之狀態，而非恢復至「簽約時之原始狀態」。最高法院103年度台上字第1198號判決指出，承租人返還租賃物時，僅須負擔因可歸責於己之事由所致毀損之賠償責任，至於租賃物之自然折舊及正常使用之損耗，不在承租人回復原狀之範圍內。本案壁紙在租賃期間因正常使用本有折舊，房客不應負擔壁紙自然老化之費用。

（2）經同意行為之法律效果
當事人之釘牆行為既經房東明示同意，此使用方式即為經出租人許可之租賃物使用方法。因拆除釘子所致之壁紙些微破損，乃經同意行為之合理且可預見之結果。臺灣高等法院108年度上易字第213號判決認為，經出租人同意之裝修行為，於拆除回復時所生之合理痕跡，不得逕認為承租人之毀損行為而要求賠償。房東既同意房客釘牆，即應預見拆除時可能造成之牆面損傷，不得於事後反向房客求償。

（3）壁紙折舊與損害範圍
縱使認為房客有部分回復義務，房東亦僅得請求修補破損部分之合理費用，而非要求重貼全部壁紙。損害賠償應以填補實際損害為限，並應扣除壁紙之折舊。若壁紙已使用多年，其殘值可能極低，房東要求全部重貼顯不合理。此外，本案租約到期後未續約而成為不定期租賃，期間超過一年，壁紙之自然老化折舊更為明顯。

五、結論與建議

結論：房客經房東同意釘牆，退租拆除後壁紙些微破損，原則上不須負擔重貼全部壁紙之費用。此屬經同意使用方式之合理結果，且壁紙本有自然折舊。房東至多僅得請求修補破損部分之合理費用，並應扣除折舊。

1. 保留同意證據：蒐集房東當初同意釘牆之證據，如通訊紀錄、簡訊或LINE對話截圖，以證明釘牆行為經房東許可。
2. 拍照存證：退租前詳細拍攝牆面現況，記錄壁紙破損之位置與程度，以證明僅為「些微破損」而非嚴重毀損。
3. 合理協商：可主動提出修補破損部分之方案（如補貼壁紙或填補釘孔），展現善意，但不須同意全面重貼。
4. 主張折舊扣減：若房東堅持求償，應主張壁紙已使用多年之折舊，賠償金額應以壁紙殘值為上限。
5. 注意押金返還：若房東欲以此為由扣留押金，依土地法第99條及相關規定，房東應於合理期間內返還押金，不得任意扣抵。
6. 向消保官或調解會申訴：若協商不成，可向各縣市消費者保護官或鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
7. 必要時提起訴訟：若房東不當扣留押金，房客得向法院提起返還押金之民事訴訟。