問題474：請求房屋返還：以買賣取得所有權後遭親屬占用

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房屋所有權人，該房屋係由其祖父以買賣名義移轉登記予當事人，雖實際僅支付部分價金。祖父過世後，祖父之配偶因個人因素遭當事人之母親驅離該屋。嗣後親屬間對該房屋之使用發生爭執，部分親屬主張對該房屋仍有居住權利，拒絕搬離。當事人欲瞭解如何行使所有權人之權利，請求占用人返還房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人以低於市價之價金取得房屋，該買賣行為之效力是否受影響？是否可能被認定為通謀虛偽意思表示？
• 占用房屋之親屬是否具有合法之占有權源（如使用借貸、親屬間默示同意）？
• 當事人得否依民法第767條行使物上請求權，請求占用人遷讓返還？
• 被繼承人之配偶對該房屋是否享有任何居住權利或法定權益？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除、防止妨害）
• 民法第758條 — 不動產物權變動之登記生效主義
• 民法第87條 — 通謀虛偽意思表示
• 民法第464條 — 使用借貸契約之定義
• 民法第470條 — 使用借貸之返還時期
• 民法第179條 — 不當得利

四、法律分析

（1）所有權之認定
依民法第758條規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。當事人既已完成房屋所有權移轉登記，即為法律上之所有權人。縱使買賣價金僅支付部分，此僅涉及債權關係（如是否構成贈與或部分買賣），不影響已完成登記之物權效力。惟若他人主張該買賣為通謀虛偽意思表示（民法第87條），則須由主張之人負舉證責任。最高法院48年台上字第29號判例指出，不動產之買賣業經移轉登記者，推定其物權行為有效，主張無效者應負舉證之責。

（2）物上請求權之行使
依民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」當事人為房屋所有權人，對於無權占有該房屋之人，得請求返還。占用人若欲抗辯其具有合法占有權源，應自行舉證。實務上，親屬間之占用常被主張為使用借貸關係，惟最高法院105年度台上字第1990號判決指出，使用借貸須當事人間有明示或默示之合意，不能僅因親屬關係即推定存在使用借貸。本案中原所有人（祖父）已過世，即便曾有使用借貸之約定，借貸人死亡後是否繼續存在亦有疑義。

（3）占用期間之不當得利
除請求返還房屋外，當事人亦得依民法第179條規定，向無權占用人請求相當於租金之不當得利。臺灣高等法院107年度上字第456號判決認為，無權占有他人不動產者，受有相當於租金之利益，所有權人得請求返還。不當得利之金額通常以房屋申報地價年息百分之五至百分之十計算，或參酌周邊租金行情認定。

五、結論與建議

結論：當事人為房屋登記之所有權人，對於無權占用之親屬得依民法第767條行使物上請求權，請求返還房屋並遷出。占用人除非能舉證其具有合法占有權源，否則應返還房屋並賠償占用期間之不當得利。

1. 先行書面催告：以存證信函通知占用人限期搬離，載明當事人為所有權人之事實及法律依據，並保留送達證明。
2. 蒐集所有權證據：備妥房屋所有權狀、土地建物登記謄本、買賣契約書等文件，以證明所有權歸屬。
3. 確認買賣之真實性：若擔心他人質疑買賣之真實性，可蒐集實際支付價金之證明（如匯款紀錄、收據等），以釐清交易實質。
4. 提起民事訴訟：若催告無效，可向房屋所在地之地方法院提起「返還房屋」之民事訴訟，並附帶請求不當得利。
5. 聲請假處分：若有占用人可能破壞房屋或變更現狀之虞，可向法院聲請假處分以保全權益。
6. 嘗試調解：因涉及家族糾紛，可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，若調解成立可省去訴訟程序。
7. 委任專業律師：本案涉及家族間之財產糾紛及可能之通謀虛偽意思表示抗辯，建議委任律師處理以確保權益。