問題441：帶租約房屋買賣交屋糾紛之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人委託房仲出售一間房屋，約定於某年2月12日交屋。現況說明書已載明該房屋目前有租客承租，且租約經法院公證，租期至隔年8月届滿。然而買賣合約書及現況說明書均未載明租客應於何時搬遷。新屋主堅持交屋時房客必須搬離，房仲則表示若未按合約約定之日期騰空交屋，賣方將面臨違約罰則。當事人質疑房仲是否有疏失，以及賣方是否確實須承擔罰則。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 經公證之租賃契約，依買賣不破租賃原則，對買受人是否具有拘束力？
• 買賣合約未明確約定賣方應排除租客，賣方是否仍負騰空交屋義務？
• 房仲未於買賣合約中妥善處理租約銜接問題，是否構成居間義務之違反？
• 賣方若無法使租客於交屋日前搬離，是否構成給付不完全或給付遲延？
• 賣方得否向房仲主張損害賠償？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第348條 — 出賣人移轉財產權及交付之義務
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第567條 — 居間人之據實報告義務
• 民法第571條 — 居間人違反義務之效果
• 土地法第104條 — 不動產買賣之相關規定
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

（1）買賣不破租賃原則之適用
依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在。本案租約業經法院公證，具有強制執行效力，租期至隔年8月届滿。新屋主（買受人）取得房屋所有權後，即承受出租人之地位，租客有權依原租約繼續居住至租期届滿。最高法院98年度台上字第1155號判決闡明，買賣不破租賃之適用，不以買受人知悉租約存在為要件，但現況說明書既已載明有租客，買方對此應有認知。

（2）賣方交屋義務之範圍
買賣合約約定2月12日交屋，惟合約及現況說明書均未載明賣方應於交屋前排除租客。依契約解釋原則，若合約未明確約定賣方負有使租客搬遷之義務，則不能僅因「騰空交屋」之一般用語即認定賣方須排除租客。尤其現況說明書已載明有租客存在，買方簽約時應已知悉此情況。最高法院101年度台上字第1678號判決指出，契約之解釋應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句。惟若合約確有「騰空交屋」之明文約定，則賣方可能面臨無法履約之風險。

（3）房仲之居間責任
房仲作為居間人，依民法第567條負有據實報告義務，應將影響交易之重要事項告知雙方。本案房仲明知房屋帶有經公證之租約，卻未於買賣合約中明確約定租約之處理方式、租客搬遷時間及相關權責歸屬，致使買賣雙方產生認知落差，可能構成居間義務之違反。依民法第571條，居間人因違反義務致委託人受損害者，應負賠償責任，且不得請求報酬。賣方若因此遭受違約罰則，得考慮向房仲主張損害賠償。

五、結論與建議

結論：本案因租約經公證且租期未届滿，依買賣不破租賃原則，買方取得所有權後須承受租約，賣方在合約未明確約定排除租客之情況下，不當然負有使租客搬遷之義務。房仲未於合約中妥善處理租約銜接問題，可能構成居間義務之違反，賣方得據此主張損害賠償。

1. 詳閱買賣合約：仔細檢視合約中關於「交屋」之定義及條件，確認是否有明確約定「騰空交屋」，以釐清賣方之具體義務。
2. 蒐集房仲疏失證據：保留與房仲之通訊紀錄及現況說明書，證明房仲未於合約中處理租約問題。
3. 與買方協商：主動與買方溝通，說明租約之法律效力，協議以帶租約方式交屋，或約定租約届滿後之處理方式。
4. 向房仲主張責任：若因房仲疏失導致賣方須負擔違約金，可依民法第571條向房仲請求損害賠償及減免仲介費。
5. 通知租客配合：提前告知租客房屋已出售之事實，協商是否可能提前搬遷或由新屋主承接租約。
6. 諮詢專業律師：建議委任律師審閱合約全文，評估法律風險及可能之抗辯策略，必要時代為協商或進行訴訟。