問題438：口頭承諾合租提前退出是否仍須繳租金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與數名友人口頭約定共同租用一間工作室至七月，為求方便僅由一位總負責人與出租方簽訂正式租約，其餘成員以口頭承諾方式分攤租金。嗣後總負責人決定不續租並與出租方解約，當事人亦當時表明不繼續。然而其餘成員以原人數向出租方續約，並要求當事人持續繳納租金直至找到替補人選，理由係當事人曾口頭承諾租至七月，且曾以訊息表示會繳租金直到找到人。當事人已額外繳付兩個月租金，但早已未使用該空間，亦未簽署新約，目前無法找到替補人選且不願繼續繳至七月。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人口頭承諾租至七月，在總負責人解約後，該承諾對新續租契約是否仍有拘束力？
• 當事人以訊息表示繳租至找到人，是否構成獨立之契約義務？
• 當事人未簽署新租約且已未使用空間，是否仍有繳租義務？
• 已額外繳付之兩個月租金，是否已足以履行合理之過渡義務？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立（意思表示合致）
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第422條 — 不動產租賃逾一年之書面要求
• 民法第227條之2 — 情事變更原則
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則

四、法律分析

（1）原契約終止後口頭承諾之效力
當事人最初之口頭承諾係基於總負責人所簽之原租約而為之分攤協議。當總負責人與出租方解約時，原租約已終止，基於原租約所生之口頭分攤協議亦隨之失去基礎。其餘成員另行與出租方簽訂新租約，此乃一全新之法律關係，當事人並未參與締約亦未表示同意，依民法第153條，契約須當事人互相表示意思一致始為成立，當事人並非新租約之當事人，自不受其拘束。最高法院104年度台上字第1511號判決指出，契約之效力僅及於締約當事人，不得逕以他人之口頭承諾為由拘束非契約當事人。

（2）訊息承諾之法律效力與限制
當事人曾以訊息表示願繳租金直到找到人，此訊息在法律上可能被視為獨立之承諾。然而，此承諾之前提係基於原契約架構下之過渡安排，非無期限之繳費義務。依民法第148條誠信原則及第227條之2情事變更原則，當情事已與承諾時顯有不同（總負責人已解約、當事人已表明不續、已額外繳付兩個月、完全未使用空間），繼續要求當事人無限期繳費顯失公平。最高法院99年度台上字第1085號判決揭示，契約義務之履行應受誠信原則之限制，不得使一方承受顯不合理之負擔。

（3）合理履行義務之認定
當事人已在未使用空間之情況下額外繳付兩個月租金，可認為已盡合理之過渡義務。其餘成員既已另行簽訂新約，應自行負擔新約之租金義務，不得將其契約義務轉嫁予非契約當事人。況且，找尋替補人選之義務亦非單方面由當事人承擔，其餘成員作為新約之承租人，本即有義務處理租金分攤之問題。當事人可合理主張已履行足夠之過渡義務，得停止繳付。

五、結論與建議

結論：原租約終止後，當事人之口頭承諾已失其基礎，新租約與當事人無關。當事人已額外繳付兩個月租金作為過渡，在誠信原則及情事變更原則下，得合理停止繳付。其餘成員應自行承擔新租約之義務。

1. 以書面正式通知停止繳付：發出訊息或存證信函，正式通知其餘成員自特定日期起停止繳付租金，載明理由。
2. 保存所有通訊紀錄：保留原始口頭承諾之對話、總負責人解約之證據、當事人表明不續之訊息及已繳付兩個月之匯款紀錄。
3. 釐清契約關係：確認新租約上是否有當事人之簽名或名字，若無，當事人即非新約之當事人，無繳租義務。
4. 勿再繼續繳付：已繳付之兩個月已屬合理過渡期間，繼續繳付反而可能被解讀為默示同意加入新租約。
5. 協商和解方案：若其餘成員堅持要求，可提出協商一次性支付一筆合理金額了結，避免長期糾纏。
6. 若遭訴訟從容應對：即便對方提告，當事人有充分之抗辯理由，包括非新約當事人、情事變更及已盡合理過渡義務。