問題437：因房東飼犬咬傷提前解約之租金計算與押金返還分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某月10日在租屋處遭房東所飼養之狗咬傷，已至醫院就診並保留醫療收據。租約起租日為每月16日，當事人於同月16日告知房東欲提前解約，預計同月30日搬離，並要求退還兩個月押金。當事人已繳納當期租金（16日至次月15日），新住處之租約則自次年1月1日起算，故有一段租期重疊。當事人欲了解：搬離後租金是否僅算至月底？房東主張租金須算至點交日，但因房東個人時間安排延後點交，此段空屋期租金應否由當事人負擔？租約載明提前終止須30天前通知或賠償一個月違約金，但因係房東之狗咬傷導致人身安全受危害，當事人是否得立即終止契約？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東飼養之動物於租屋處咬傷租客，是否構成民法第424條危害承租人安全之瑕疵？
• 當事人是否得不經30天預告期，逕行立即終止租約？
• 提前搬離後之租金應計算至搬離日、月底或點交日？
• 因房東延後點交致空屋期延長，該段期間之租金應由何方負擔？
• 當事人得否向房東請求動物咬傷之損害賠償？

三、相關法條

• 民法第424條 — 危害承租人安全之租賃物瑕疵
• 民法第430條 — 租賃物之修繕義務
• 民法第190條 — 動物占有人之侵權責任
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

（1）危害安全之瑕疵與立即終止權
依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。本案房東所飼養之狗在租屋處咬傷當事人，已實際造成人身傷害，構成居住環境中危害承租人安全之情形。最高法院102年度台上字第1893號判決指出，所謂危害安全之瑕疵不以房屋本身結構為限，凡與居住環境有關而足以危及承租人安全者均屬之。因此，當事人得依民法第424條不經催告逕行終止租約，無須遵守契約所定30天預告期，亦無須支付違約金。

（2）租金計算及點交延遲之責任
租約經合法終止後，租金應計算至終止生效日，即當事人搬離並返還租賃物之日。當事人預計同月30日搬離，則租金應計算至該日為止。至於房東主張租金須算至點交日，惟點交日之延後係因房東自身時間無法配合所致，非可歸責於當事人之事由。最高法院97年度台上字第2321號判決指出，因債權人（出租人）之事由致給付遲延者，不得令債務人（承租人）負責。因此，因房東延後點交所生之空屋期間，其租金不應由當事人負擔。當事人可主張扣除已繳租金中搬離日之後的部分，或要求房東退還溢繳租金。

（3）動物咬傷之損害賠償與押金返還
依民法第190條第1項規定，動物之占有人對於動物加損害於他人者，負損害賠償責任。房東為該犬之飼養人即占有人，對當事人遭其犬咬傷所生之醫療費用、精神慰撫金等損害，應負無過失責任。當事人得依此規定向房東請求損害賠償。至於押金兩個月，租約既經合法終止且係因房東之過失（未善盡動物管理義務）所致，房東應全額返還押金。當事人之損害賠償請求權與押金返還請求權，可一併主張或互為抵銷。

五、結論與建議

結論：房東之狗咬傷當事人已構成危害承租人安全之瑕疵，當事人得依民法第424條立即終止租約，無須支付違約金。租金應算至搬離日，房東延後點交所生之費用不應由當事人承擔。房東應返還押金並賠償醫療費用。

1. 以書面正式終止租約：發出存證信函，載明依民法第424條因居住環境危害安全終止租約之事由，明確記載終止日期。
2. 保留醫療證據：妥善保存所有就診紀錄、醫療收據及傷口照片，作為損害賠償之舉證資料。
3. 拒絕支付違約金：因係房東動物咬傷導致安全危害，當事人依法得立即終止契約，毋須支付契約所定之違約金。
4. 要求退還押金及溢繳租金：函催房東於搬離後返還兩個月押金及搬離日至下期租金截止日間之溢繳租金。
5. 請求醫療費用賠償：依民法第190條向房東請求賠償所有因犬咬傷所生之醫療費、看診交通費及精神慰撫金。
6. 搬離時拍照存證：搬離時將房屋現狀逐一拍照錄影，證明已回復原狀，防止房東以損壞為由扣押金。
7. 必要時提起訴訟：若房東拒絕返還押金或賠償，可向法院提起小額訴訟或簡易訴訟求償。