問題435：賣帶租約土地租客到期不搬賣方責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（賣方）於某年簽訂房屋買賣合約，所有過戶及付款程序均已完成。惟該房屋尚有一份未到期之租約（預計隔年七月到期）。買賣合約中載明某月以後由買方收取租金，但未特別加註其他權責事項。賣方在售屋前已口頭告知租客到期後不續租。當事人欲了解，若租客於租約到期後拒絕搬遷，賣方是否須承擔任何法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不動產出售後，原租約之出租人地位是否當然由買方承受？
• 買賣合約未特別約定租客搬遷責任時，賣方是否仍須負責？
• 賣方僅口頭通知租客不續租，是否具備法律效力？
• 租客到期拒絕搬遷時，應由買方或賣方採取法律行動？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第450條 — 定期租賃之終止
• 民法第451條 — 不定期租賃之默示更新
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之事由
• 民法第354條 — 出賣人之瑕疵擔保責任

四、法律分析

（1）買賣不破租賃與出租人地位之承受
依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。本案買賣合約已完成過戶，買方取得不動產所有權後，即當然承受原出租人之法律地位，成為租賃契約之新出租人。最高法院48年台上字第1065號判例明確指出，受讓人承受出租人之地位，享有出租人之一切權利，亦承擔出租人之一切義務。因此，租約到期後之租客管理事宜，包括催告搬遷或提起訴訟，均應由買方以新出租人之身分為之。

（2）賣方之責任範圍
買賣合約中已載明房屋帶有租約且約定某月後由買方收租，顯見買方於締約時已知悉租約之存在及其內容，並同意承受出租人地位。合約未特別加註其他權責事項，表示雙方並未約定賣方須負責處理租客搬遷問題。依民法第354條瑕疵擔保之規定，出賣人應擔保標的物無減少價值或效用之瑕疵，然帶租約出售本身並非瑕疵，買方已知悉並接受此現狀。最高法院91年度台上字第1588號判決亦指出，買受人明知不動產存有租賃關係而仍為購買，嗣後不得以租客拒搬為由主張瑕疵擔保。

（3）口頭通知不續租之效力及後續處理
賣方於售屋前口頭告知租客到期不續租，此口頭通知雖非無效，但在舉證上較為薄弱。依民法第450條，定期租賃屆滿後即行消滅，無須另行通知。惟若租約到期後租客繼續使用租賃物而出租人未即表示反對，依民法第451條將視為以不定期限繼續契約（默示更新）。因此，買方作為新出租人，應於租約到期時明確以書面通知租客返還房屋，以防止默示更新之發生。此部分之責任在於買方而非賣方。

五、結論與建議

結論：不動產過戶完成後，買方已承受出租人之法律地位。買賣合約載明帶有租約且由買方收租，賣方原則上無須為租客到期拒搬負責。租客搬遷問題應由買方以新出租人身分處理。

1. 確認買賣合約內容：重新檢視買賣合約，確認其中並無賣方須負責處理租客搬遷之特別約定。
2. 保留口頭通知之證據：若有其他證人在場或通訊紀錄可佐證已告知租客不續租，應妥善保存。
3. 配合買方提供租約資料：將原始租賃契約副本及租客聯繫方式提供予買方，協助買方處理後續事宜。
4. 若收到買方請求應審慎回應：若買方主張賣方應負責，應以書面回覆說明已完成過戶且合約無此約定，必要時諮詢律師。
5. 注意買方可能主張之風險：雖然法律上賣方原則上不負責，但若買方主張賣方就租客不搬有保證或擔保承諾，仍可能引發爭議，應預先準備應對。
6. 建議買方及早處理：可善意提醒買方於租約到期前以書面通知租客，避免發生默示更新之情形。