問題431：房東要求租客以自己名義買房之借名登記風險分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人原為某處之租客，租屋約六個月後退租。退租時，前房東向當事人提出兩項投資方案：其一為以當事人名義（俗稱人頭戶）向銀行辦理房屋貸款購屋，房東事先支付一筆報酬，待房屋出售後再給付另一筆錢；其二為雙方合資購屋，不動產登記於當事人名下，出售後平分利潤。房東並表示願意提供個人資料或簽發本票作為擔保。當事人對此方案之潛在法律風險不甚明瞭，欲了解是否存在法律上之疑慮。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 以當事人名義為房東辦理房屋貸款，是否構成刑法上詐欺罪之共犯？
• 借名登記之法律關係如何認定？出名人應承擔何種法律責任？
• 合資購屋方案中，不動產登記名義人之稅務義務及財務風險為何？
• 房東簽發之本票擔保，能否有效保障當事人之權益？
• 當事人參與上述方案，對其未來購屋資格及信用紀錄有何影響？

三、相關法條

• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 刑法第214條 — 使公務員登載不實罪
• 民法第541條 — 受任人之交付義務（借名登記類推適用）
• 民法第667條 — 合夥契約之定義與要件
• 民法第474條 — 消費借貸之定義
• 土地法第43條 — 不動產登記之公信力
• 所得稅法第14條之5 — 房地合一稅之課稅規定

四、法律分析

（1）人頭戶貸款之刑事風險
房東要求當事人以其名義向銀行辦理房屋貸款，此種安排在法律上稱為「借名登記」。銀行核貸係審查借款人之信用、收入及還款能力，若實際借款人非當事人本人，則以不實資料向銀行申貸，可能構成刑法第339條詐欺取財罪之共同正犯。最高法院107年度台上字第2577號判決明確指出，以人頭名義辦理銀行貸款，明知非自住而以自住名義申貸者，對銀行構成詐欺取財罪。當事人即便係受房東指示為之，仍難脫共犯之責。

（2）借名登記之民事風險
依土地法第43條規定，不動產登記具有公信力，登記名義人即推定為所有權人。房貸契約上之借款人為當事人，銀行僅得向當事人請求清償貸款。若房東日後拒絕繳納房貸或失聯，當事人須獨自承擔全部房貸債務，銀行並得對當事人之財產聲請強制執行。最高法院106年度台上字第1678號判決亦揭示，借名登記之出名人對外仍須承擔登記名義人之法律責任。此外，當事人名下多一筆不動產及房貸，將嚴重影響其信用評等及未來自住購屋之貸款資格與首購優惠。

（3）合資購屋方案之稅務與糾紛風險
方案二雖名為合資，然不動產登記於當事人名下，依所得稅法第14條之5規定，房屋出售時當事人為納稅義務人，須申報繳納房地合一稅。若持有期間未滿五年，稅率高達百分之三十五至四十五，稅負極為沉重。又雙方如未訂立書面合夥契約，日後就出資比例、利潤分配及損失負擔發生爭執時，舉證責任在主張權利之一方，訴訟風險極高。房東所提供之本票僅為無擔保票據債權，若房東無資力清償，本票形同廢紙，遠不足以涵蓋不動產交易之龐大風險。

五、結論與建議

結論：房東所提兩方案均對當事人存在極高之法律風險。方案一涉及刑事詐欺責任及鉅額房貸債務；方案二涉及高額稅務負擔及產權糾紛。本票擔保效力有限，不足以保障當事人權益。強烈建議當事人拒絕上述方案。

1. 明確拒絕兩項提議：鑑於兩方案均涉及刑事責任風險及鉅額財務損失，建議當事人明確且堅定地拒絕房東之提議。
2. 切勿提供個人資料：不應提供身分證影本、收入證明、財力證明或其他個人資料予房東，以防止個資遭不當使用。
3. 保留相關通訊紀錄：將房東提出合作方案之對話紀錄（如通訊軟體截圖、簡訊等）妥善保存，以備日後發生糾紛時作為證據。
4. 查詢信用紀錄：至聯合徵信中心查詢個人信用報告，確認名下無遭冒用之貸款或不動產登記。
5. 提高警覺防範詐騙：房東主動提出以他人名義購屋，極可能因自身信用不佳或有其他不法目的，此類手法常見於不動產詐騙案件。
6. 諮詢專業律師：若仍有疑慮，建議尋求律師諮詢，全面評估法律風險並獲取專業法律意見。