問題414：購買老屋裝修後遭檢舉違建之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買一棟屋齡三十年之老屋，購入後進行室內裝修，未申請相關許可。裝修完成約六個月後，遭人檢舉「陽台外推」為違章建築。經查該陽台外推係前手屋主三十年前所為，並非當事人裝修時新增。然建築原始圖面與房屋現況不符，當事人委託之建築師堅持依原始建築圖面尺寸認定，當事人欲瞭解是否得對主管機關之違建認定提起訴願，以及有何救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 已存在三十年之陽台外推是否屬「既存違建」，其法律地位與處理方式為何？
• 主管機關對既存違建與新違建之認定標準及處理程序有何不同？
• 當事人得否以該違建係前手所為、非其裝修新增為抗辯？
• 當事人對主管機關之違建查報處分得否提起訴願及行政訴訟？
• 當事人得否向前手屋主主張物之瑕疵擔保責任？

三、相關法條

• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造
• 建築法第86條 — 違反建築法之處罰
• 建築法第97條之2 — 既存違建之處理授權
• 訴願法第14條 — 訴願之提起期間（三十日）
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人解除契約或減少價金之權利
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效

四、法律分析

（1）既存違建之認定與處理
依各縣市違章建築處理辦法及內政部相關函釋，違章建築依建造時間區分為「既存違建」與「新違建」。一般以民國84年1月1日前已存在之違建為既存違建，採「列管緩拆」方式處理，不立即拆除；84年以後新建之違建則為「新違建」，查報後應即拆除。本案陽台外推已存在三十年，若能證明係民國84年以前所建，應屬既存違建，依法列管而非立即拆除。當事人應蒐集證據證明該外推並非其裝修時新增，例如購屋前之房屋照片、前手之建物現況說明書、鄰居證詞等。

（2）行政救濟途徑
主管機關對違建所為之查報及限期改善或拆除之通知，屬行政處分，當事人如不服，得依訴願法第14條規定，於處分書送達後三十日內向上級機關提起訴願。訴願決定仍不服者，得於訴願決定書送達後二個月內向行政法院提起行政訴訟。訴願理由得主張：該陽台外推為既存違建而非新違建，主管機關認定事實錯誤；或主張主管機關未依既存違建之處理程序辦理，處分違法。最高行政法院100年度判字第2076號判決指出，主管機關對既存違建應依各縣市之處理原則辦理，不得一律視為新違建逕予拆除。

（3）對前手賣方之民事求償
前手屋主出售房屋時，若知悉陽台外推為違建而未告知買方，或於不動產現況說明書中未如實揭露，依民法第354條，賣方應負物之瑕疵擔保責任。當事人得依民法第359條請求減少價金，或於瑕疵重大致不能達使用目的時解除契約。惟應注意民法第365條規定之六個月除斥期間，自發現瑕疵時起算。此外，若賣方故意隱匿違建事實，當事人另得依民法第184條第1項後段或第360條請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：已存在三十年之陽台外推應屬既存違建，依法應列管緩拆而非立即拆除。當事人得對主管機關之違建處分提起訴願，主張該違建非其新建，應依既存違建程序處理。同時得向前手賣方主張物之瑕疵擔保責任。

1. 蒐集既存違建之證據：取得購屋前之房屋照片、Google街景歷史影像、航照圖等，證明陽台外推早已存在，非當事人裝修時新增。
2. 調閱建築圖面及使用執照：至建管處調閱建築原始圖面及使用執照，確認原始建築許可之範圍，釐清違建之具體位置及面積。
3. 查閱當地違建處理辦法：查詢房屋所在縣市之違章建築處理辦法，確認既存違建之認定時點及緩拆政策。
4. 於法定期間內提起訴願：如收到拆除處分，務必於處分書送達後三十日內提起訴願，逾期將喪失救濟權利。
5. 向前手賣方主張瑕疵擔保：檢視買賣契約及不動產現況說明書，確認賣方是否揭露違建情事，如未揭露得請求減少價金或損害賠償。
6. 與建管單位溝通協商：主動向建管單位說明情況，提供既存違建之相關證據，爭取列管緩拆之處理方式。
7. 諮詢專業律師：攜帶處分書、建築圖面、買賣契約等文件諮詢行政法及不動產專業律師，評估訴願及民事求償之可行性。