問題408：樓上漏水致天花板剝落拒不修繕之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於屋齡約30年大樓之六樓，樓上七樓屋主將原有格局改建為多間出租套房。自2018年起，當事人住處天花板開始出現油漆剝落現象。2020年七樓僅進行臨時性修補，漏水問題未根本解決。至2023年，天花板已出現明顯滴水情形，損害持續擴大。當事人多次向管理委員會反映，管理委員會亦未積極協助處理。當事人詢問調解程序之進行方式、得否請求七樓負擔修繕費用，以及因漏水造成之室內財物損害得否請求賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 七樓改建套房與六樓天花板漏水間是否具有因果關係？舉證責任如何分配？
• 七樓屋主將專有部分改建致漏水，其修繕義務之法律依據為何？
• 當事人得請求之損害賠償範圍為何？是否包含修繕費用、財物損失及精神慰撫金？
• 調解程序如何進行？調解不成後之訴訟策略為何？
• 管理委員會未積極處理漏水問題，是否應負相關責任？

三、相關法條

• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 土地上工作物所有人之責任
• 民法第196條 — 物之毀損之損害賠償方法
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕義務
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶之義務
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕費用之分擔
• 民法第197條 — 侵權行為損害賠償請求權之時效

四、法律分析

（1）漏水責任之歸屬
依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。惟若漏水原因係七樓屋主改建套房時破壞防水層或管線所致，則非屬自然老化之共同維護問題，七樓屋主應單獨負擔修繕責任。依民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺者不在此限。七樓改建套房增加管線及用水量，致防水功能不足而漏水，屬設置或保管有欠缺，七樓屋主應負損害賠償責任。

（2）損害賠償之範圍
當事人得請求之損害賠償包括：修繕六樓天花板之費用（依民法第196條，以必要修復費用為限）、因漏水損壞之室內家具及物品之損失、若有必要暫時搬遷之合理搬遷費用。關於精神慰撫金，依民法第195條第1項規定，須侵害他人身體、健康、名譽等人格法益情節重大者方得請求，單純財產損害通常不得請求精神慰撫金。惟臺灣高等法院110年度上易字第287號判決認為，長期漏水嚴重影響居住品質，若達侵害居住安寧之人格法益之程度，亦有請求精神慰撫金之餘地。損害賠償請求權之時效為知有損害及賠償義務人起二年內行使。

（3）調解程序與訴訟策略
建議先向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，住戶違反義務致他住戶損害者，依鄉鎮市調解條例由調解委員會調解。調解成立後經法院核定，與確定判決有同一效力。調解不成則提起民事訴訟，建議請求：命七樓屋主修繕漏水源頭、賠償天花板修繕費用及財物損失。訴訟前應先委請專業技師進行漏水鑑定，確認漏水原因係七樓改建所致，鑑定報告為訴訟之關鍵證據。臺灣高等法院107年度上字第1456號判決即以漏水鑑定報告作為判定責任歸屬之主要依據。

五、結論與建議

結論：七樓屋主改建套房致六樓漏水，依公寓大廈管理條例及民法侵權行為規定，七樓屋主應負修繕漏水源頭及損害賠償之責任。當事人應先取得漏水鑑定報告確認責任歸屬，再循調解及訴訟途徑請求救濟。

1. 委請漏水鑑定：聘請專業防水技師或經認證之鑑定機構進行漏水原因鑑定，釐清漏水係源自七樓改建或共用部分老化。
2. 蒐集損害證據：持續拍攝天花板剝落及滴水之照片與影片並記錄日期，列冊統計因漏水受損之家具及物品清單與價值。
3. 寄發存證信函：以存證信函通知七樓屋主漏水情況及損害範圍，限期修繕漏水源頭並賠償損害，同時副知管理委員會。
4. 向管理委員會書面反映：以書面向管理委員會正式反映，要求協調處理並留存紀錄，管理委員會之不作為亦為日後主張之依據。
5. 聲請調解：向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解費用低廉且程序較訴訟迅速。
6. 注意時效期間：侵權行為損害賠償請求權之時效為知悉損害起二年，應注意勿逾時效。若損害持續發生，各次損害之時效分別起算。
7. 諮詢專業律師：攜帶漏水鑑定報告、損害照片及存證信函等資料諮詢律師，評估訴訟請求金額及策略。