問題406：鄰居冷氣管線越界占用頂樓圍牆之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之鄰居將冷氣管線越過頂樓邊界圍牆安裝至當事人一側。此外，鄰居早年曾修改圍牆並加蓋增建物，覆蓋了原有邊界牆，導致該區域積砂且排水不良，進而引發漏水問題。鄰居另有增建樓層之情形，該增建已存在約25年。當事人詢問能否要求鄰居拆除越界之冷氣管線及增建物、是否可檢舉違章建築，以及是否有地震安全方面之疑慮可資主張。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鄰居冷氣管線越過邊界圍牆，當事人得依何種法律依據請求拆除？
• 鄰居增建物已存在約25年，當事人之物權排除侵害請求權是否罹於時效？
• 鄰居增建樓層是否構成違章建築？檢舉之程序及主管機關為何？
• 因鄰居越界建物導致排水不良而漏水，當事人得否請求損害賠償？
• 鄰居增建是否影響建物結構安全？當事人得否以公共安全為由主張拆除？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權之排除侵害請求權
• 民法第774條 — 相鄰關係之基本原則
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 建築法第25條 — 建築物之建造應經許可
• 建築法第86條 — 違章建築之處罰
• 建築法第77條之2 — 建築物公共安全檢查
• 公寓大廈管理條例第8條 — 公寓大廈外牆面之使用限制

四、法律分析

（1）越界管線之排除侵害請求
鄰居冷氣管線越過頂樓邊界圍牆，構成對當事人不動產所有權之侵害。依民法第767條第1項中段規定，所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。此排除侵害請求權屬物權請求權，依最高法院85年度台上字第1071號判決見解，物權請求權不適用消滅時效之規定，故縱使管線已架設多年，當事人仍得請求拆除。當事人應先以存證信函催告鄰居於一定期限內自行拆除越界管線，若鄰居不為處理，再提起民事訴訟請求排除侵害。

（2）違章建築之檢舉與處理
鄰居增建樓層若未取得建築許可執照，即屬違章建築。依建築法第25條規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造。當事人得向當地建管機關（直轄市或縣市政府工務局或建設局）檢舉違章建築。惟實務上，對於存在已久之既存違章建築（通常以民國84年以前為分界），各地方政府多採列管處理而非即報即拆政策，故約25年前之增建可能被列為既存違章建築而暫緩拆除。但若該增建影響公共安全或鄰房安全，建管機關仍得依建築法第86條命令限期拆除。

（3）漏水損害賠償與結構安全
因鄰居增建物覆蓋邊界牆致積砂排水不良而引發漏水，屬因鄰居之行為致當事人受有損害之情形，當事人得依民法第184條第1項前段請求損害賠償，賠償範圍包含修繕漏水之費用及因漏水所生之財物損失。至於結構安全之疑慮，若鄰居增建確實影響建物結構強度，當事人得向建管機關反映，請求派員進行公共安全檢查。依建築法第77條之2規定，建築物所有權人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。臺灣高等法院108年度上字第1023號判決亦指出，鄰地所有人之增建若危及相鄰建物之結構安全，受影響之所有權人得請求防止危害。

五、結論與建議

結論：當事人得依民法第767條請求鄰居拆除越界之冷氣管線，此物權請求權不因時間經過而消滅。鄰居增建樓層屬違章建築可向建管機關檢舉，惟既存違章建築之處理需視各地方政府之政策。因越界建物導致漏水者，得另行請求損害賠償。

1. 蒐集證據：拍攝冷氣管線越界之現況照片、增建物之外觀照片、積砂排水不良之情形及漏水損害之照片，並註記拍攝日期。
2. 寄發存證信函：以存證信函通知鄰居，要求限期拆除越界之冷氣管線並恢復邊界牆原狀，同時請求修復因其增建造成之漏水問題。
3. 向建管機關檢舉：向當地工務局或建設局檢舉鄰居之違章增建，提供現場照片及位置說明，請求派員勘查並依法處理。
4. 委請結構技師鑑定：若擔憂鄰居增建影響建物結構安全，可委請結構技師進行安全鑑定，鑑定報告可作為向建管機關反映之依據。
5. 估算漏水損害金額：委請防水廠商評估漏水修繕費用，並統計因漏水所生之財物損失，作為損害賠償請求之基礎。
6. 聲請調解：向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，鄰房糾紛透過調解較能維持鄰里關係。
7. 諮詢專業律師：攜帶現場照片、存證信函及損害估算資料諮詢律師，評估提起排除侵害及損害賠償訴訟之策略。