問題405：無管理委員會之公寓大廈漏水修繕費用分攤法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住之公寓大廈未設立管理委員會，頂樓屋頂發生漏水，導致室內天花板及公共樓梯間於雨天時出現滲水現象。當事人欲處理漏水修繕事宜，但面臨數項疑問：是否須先委請專業技師進行漏水鑑定後方得施工？若其他住戶拒不分攤修繕費用，應先行墊付修繕費用再求償，抑或先寄發存證信函通知後再進行修繕？相關法律依據為何？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 頂樓屋頂漏水修繕前，是否須先委請專業技師進行漏水原因鑑定？鑑定費用應由何人負擔？
• 公寓大廈未設管理委員會時，共用部分修繕費用之分擔依據及比例為何？
• 住戶拒不分攤修繕費用時，當事人應先墊付修繕費用再求償，抑或先寄發存證信函催告？兩種策略之法律效果有何差異？
• 當事人先行墊付修繕費用後，得依何種法律依據向其他住戶求償？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕費用之分擔
• 公寓大廈管理條例第11條 — 共用部分之重大修繕
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕與共用部分之關係
• 民法第172條 — 無因管理
• 民法第176條 — 無因管理之費用償還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 公寓大廈管理條例第25條 — 區分所有權人會議之召集

四、法律分析

（1）漏水鑑定之必要性
法律上並無強制規定修繕前須先進行漏水鑑定，但實務上強烈建議先行委請專業技師鑑定漏水原因及範圍。其理由有三：一、確認漏水原因係源自共用部分（屋頂防水層老化）或專有部分（特定住戶之管線破裂），攸關修繕費用之分擔對象；二、鑑定報告可作為修繕必要性之客觀證據，避免其他住戶爭執修繕之必要性；三、日後若須訴訟求償，鑑定報告為法院認定事實之重要依據。鑑定費用屬修繕之必要費用，若漏水源自共用部分，應由全體區分所有權人分擔。

（2）修繕費用分擔之法律依據
依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。頂樓屋頂屬於共用部分，全體區分所有權人均有分擔修繕費用之義務，不因是否受漏水影響而異。最高法院109年度台上字第1839號判決明確指出，屋頂平台為公寓大廈之共用部分，其修繕費用應由全體區分所有權人依應有部分比例分擔。即使該公寓未設管理委員會，此法律義務仍然存在。

（3）先墊付或先通知之策略選擇
建議採取「先通知、再墊付」之策略。首先，以存證信函通知全體住戶漏水情況、修繕必要性、預估費用及各戶應分攤之金額，並附鑑定報告及估價單影本，限期回覆同意與否。若住戶於期限內未回覆或拒絕，當事人再先行墊付修繕費用。此策略之優點在於：存證信函可證明已盡催告義務；若住戶經催告仍拒絕分攤，當事人先行修繕符合民法第172條無因管理之要件，得依民法第176條請求償還必要費用。臺灣高等法院105年度上易字第1217號判決即認定，住戶先行修繕共用部分漏水並墊付費用，構成適法之無因管理，得向其他區分所有權人求償。

五、結論與建議

結論：頂樓屋頂屬共用部分，修繕費用應由全體區分所有權人按應有部分比例分擔，即使未設管理委員會亦同。建議先進行漏水鑑定確認原因，再以存證信函催告各住戶分攤，住戶拒絕時再先行墊付修繕費用，事後依無因管理規定求償。

1. 委請漏水鑑定：聘請具專業資格之防水技師或土木技師進行漏水原因及範圍鑑定，取得書面鑑定報告。
2. 取得修繕估價單：向二至三家合格廠商索取修繕工程估價單，作為費用合理性之佐證。
3. 寄發存證信函：以存證信函通知全體區分所有權人，載明漏水情況、鑑定結果、預估修繕費用、各戶應分攤金額及分攤法律依據（公寓大廈管理條例第10條第2項），限期15日內回覆。
4. 召開區分所有權人會議：依公寓大廈管理條例第25條規定召開區分所有權人會議，將修繕事項提交表決，使決議對全體住戶具有拘束力。
5. 先行墊付修繕費用：若住戶經催告仍拒絕分攤，先行委託廠商施工並保留所有工程合約、發票及施工前後照片。
6. 聲請調解或訴訟求償：向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解不成則提起民事訴訟，依公寓大廈管理條例及無因管理規定請求各住戶償還應分攤之費用。
7. 諮詢專業律師：攜帶鑑定報告、估價單及存證信函等資料諮詢律師，評估求償策略及是否併請求漏水所致損害之賠償。