問題400：土地與房屋持有人不同時共有人得否請求分配租金收益

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

親屬甲持有某工廠建物之全部權狀，係因早年長輩在世時即辦理過戶取得。該工廠坐落之土地則為共有狀態，親屬甲持有十分之六，其餘親屬乙、丙、丁、戊各持有十分之一，土地尚未辦理分割。親屬甲將工廠出租予他人並獨自收取全部租金，其他土地共有人認為工廠使用其土地持分，應按比例分配租金收益。當事人欲瞭解可援引何法律依據向親屬甲請求土地使用之合理補償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有人將坐落於共有土地上之建物出租，是否構成對其他土地共有人之不當得利？
• 其他土地共有人得請求之補償範圍為何？係租金之按比例分配抑或相當於租金之土地使用補償金？
• 土地共有人間未訂定共有物使用管理協議時，各共有人之使用收益權限如何認定？
• 其他共有人得否請求裁判分割共有土地以終局解決紛爭？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第818條 — 共有物之使用收益權
• 民法第820條 — 共有物之管理
• 民法第823條 — 共有物分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分及管理
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之上限規定

四、法律分析

（1）不當得利請求權之成立
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對共有物之全部有使用收益之權。親屬甲雖為建物之全部所有人，惟建物坐落之土地為共有，親屬甲使用超過其應有部分（十分之六）之土地面積以供建物出租使用，未經其他共有人同意，即構成無權占用他人土地持分。依民法第179條不當得利之規定，其他土地共有人得請求親屬甲返還相當於土地租金之使用補償金。最高法院97年度台上字第294號判決明確指出，共有人逾越其應有部分之範圍使用收益共有物，他共有人得依不當得利之規定請求返還。

（2）補償金額之計算方式
其他共有人得請求之金額並非工廠租金之按比例分配，而係相當於土地使用對價之不當得利。實務上通常以土地公告地價之年息百分之五至百分之十計算，或參考鄰近土地之租金行情。親屬乙、丙、丁、戊各持有土地十分之一，得分別就其應有部分所對應之土地使用補償金向親屬甲請求。臺灣高等法院104年度上字第1387號判決亦採土地申報地價年息百分之五作為相當租金之不當得利計算基準。請求權時效依民法第125條為15年，但不當得利返還請求權之利息或定期給付部分適用5年短期時效。

（3）共有物分割之終局解決
除請求不當得利外，其他共有人亦得依民法第823條請求裁判分割共有土地，以終局解決土地共有之紛爭。分割方式依民法第824條，可採原物分割、變價分割或兼採二者之方式。若土地上已有建物，法院通常會考量建物與土地之利用關係，可能將建物坐落部分之土地分歸建物所有人，並以金錢補償其他共有人。當事人亦可先行協議分割，協議不成再訴請法院裁判分割。

五、結論與建議

結論：親屬甲將坐落於共有土地上之建物出租並獨占租金收益，其他土地共有人得依民法不當得利規定，請求返還相當於土地租金之使用補償金，按各自應有部分比例計算。長遠而言，共有人得請求分割共有土地以終局解決紛爭。

1. 調取土地及建物登記謄本：至地政事務所申請土地及建物登記第一類謄本，確認各共有人之應有部分比例及建物所有權歸屬。
2. 查詢土地公告地價：至地政事務所或內政部地政司網站查詢該筆土地之公告地價及申報地價，作為計算不當得利金額之基礎。
3. 發函請求協商：以存證信函通知親屬甲，依法請求按土地應有部分比例給付土地使用補償金，並附計算明細，促其協商解決。
4. 蒐集租賃證據：蒐集工廠出租之租賃契約影本、租金金額及承租人資訊等證據，作為親屬甲使用土地獲取收益之佐證。
5. 評估共有物分割：與其他共有人討論是否提起共有物分割訴訟，以根本性解決土地共有及使用收益之爭議。
6. 聲請調解：向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，親屬間之不動產糾紛透過調解解決較為迅速且維護親情關係。
7. 諮詢專業律師：攜帶土地登記謄本及相關證據諮詢不動產律師，評估提起不當得利訴訟或共有物分割訴訟之利弊及勝算。