房屋買賣糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過仲介簽訂房屋買賣契約後，發現仲介業務所提供之實價登錄資訊與實際不符，認為遭到欺騙。當事人於隔日即向仲介提出解約要求，仲介當時同意不收取服務費，惟當事人經二日考慮後，因信任感破裂仍決定解除契約。當事人擔心單方解約可能面臨賣方提告要求給付買賣價金之風險，希望瞭解在此情形下有何法律上之救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 仲介提供不實之實價登錄資訊，是否構成民法上之詐欺，買方得否據此撤銷買賣契約之意思表示？
• 實價登錄價格與實際成交價不符，是否構成買賣契約之錯誤，得否依民法第88條撤銷意思表示？
• 買方單方解約是否構成違約？賣方得否請求給付買賣價金或違約金？
• 仲介業者對於提供不實資訊，應負何種法律責任？
• 買方於發現不實資訊後之合理主張期間為何？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 民法第93條 — 撤銷權之除斥期間
• 民法第354條 — 出賣人之瑕疵擔保責任
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀
• 土地法第24條之2 — 實價登錄申報義務
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

一、仲介提供不實資訊與詐欺撤銷之認定：依民法第92條第1項規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。若仲介業務確實提供不實之實價登錄資訊，且該不實資訊足以影響買方之購買決定，買方得主張因受詐欺而撤銷其買賣之意思表示。惟須注意，依民法第93條規定，撤銷權自發現詐欺後一年內不行使而消滅。最高法院56年台上字第3380號判例指出，所謂詐欺係指以不實之事實使他人陷於錯誤之行為，當事人須舉證證明仲介確有故意提供不實資訊之行為。

二、單方解約之違約風險：若買方未能舉證仲介有詐欺行為，而逕行單方解除契約，則可能構成違約。依買賣契約之約定，賣方得請求買方給付違約金或損害賠償。實務上，法院通常會依民法第252條酌減過高之違約金，但買方仍須承擔一定程度之違約責任。最高法院79年台上字第1915號判決指出，契約當事人不得僅以主觀上之不信任為由，擅自解除契約而免除違約責任。

三、實價登錄資訊之法律定位：實價登錄價格係依土地法第24條之2規定申報之交易資訊，僅作為市場參考之用，並非買賣價金之法定標準。因此，實價登錄價格與實際成交價有所差異，未必構成法律上之瑕疵或錯誤。但若仲介刻意引用不實之實價登錄資訊誤導買方，影響其對價格之判斷，仍可能構成不當之營業行為。

四、仲介業者之責任：不動產仲介業者依不動產經紀業管理條例負有據實提供交易資訊之義務。若仲介故意提供不實資訊，除民事上之損害賠償責任外，尚可能遭主管機關依該條例裁處行政罰鍰。買方得向仲介公司主張損害賠償，請求因不實資訊所受之損害。

五、結論與建議

結論：若仲介確有提供不實實價登錄資訊之故意行為，買方得依民法第92條主張因受詐欺而撤銷意思表示。惟若無法舉證詐欺事實，單方解約將面臨違約之風險，賣方得請求給付違約金或價金損害。建議優先蒐集證據，並透過協商方式處理爭議。

1. 蒐集並保全仲介提供不實實價登錄資訊之證據，包括對話紀錄、書面文件、錄音檔等，以利日後主張權利。
2. 至內政部實價登錄查詢系統查核該筆及周邊不動產之實際登錄價格，確認仲介提供之資訊是否確實不實。
3. 儘速以存證信函通知賣方及仲介公司，表明因仲介提供不實資訊，依民法第92條撤銷買賣之意思表示，並保留行使撤銷權之證據。
4. 可向各縣市政府地政局檢舉仲介業者提供不實交易資訊，促使主管機關依不動產經紀業管理條例進行調查。
5. 建議先透過調解委員會或消費爭議申訴管道與賣方及仲介協商，爭取合意解約或減少違約金之負擔。
6. 詳閱買賣契約中關於解約條件、違約金及審閱期間之約定，評估是否有其他合法解約之依據。
7. 委任專業不動產律師評估個案事實，擬定最有利之訴訟或協商策略。