地籍圖重測發現土地被佔用：鑑界與返還土地之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某筆公同共有土地之所有權人之一，經地政機關辦理地籍圖重測後，發現該土地之一小部分遭鄰地使用人佔用。佔用者為該鄰接土地之使用人，佔用之事實係於重測後始被發現。當事人欲了解是否需自費申請重新鑑界以確認佔用範圍，以及應先進行調解或直接提起訴訟，希望能取回被佔用之土地並請求佔用期間之損害賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 地籍圖重測結果是否足以作為佔用事實之證據？是否仍需另行申請鑑界複丈？
• 公同共有土地之所有權人得否單獨提起返還土地之訴訟？抑或須經全體共有人同意？
• 佔用人是否構成無權占有？所有權人得請求之不當得利範圍為何？
• 土地被佔用之糾紛，應先申請調解或可直接起訴？程序上有何注意事項？
• 若對地籍圖重測結果有異議，應循何種程序救濟？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人對無權占有人之物上請求權
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 民法第821條 — 共有人得單獨對第三人為共有物全部之請求
• 民法第828條 — 公同共有物之處分及權利行使
• 土地法第46條之1 — 地籍圖重測之辦理
• 土地登記規則第155條 — 鑑界複丈之申請
• 民法第818條 — 共有物之使用收益

四、法律分析

一、地籍圖重測結果之證據力與鑑界需求：地政機關辦理之地籍圖重測係依國土測繪法及土地法相關規定進行，其重測結果具有公信力，原則上可作為土地界址之依據。當事人如對重測結果無異議，可直接以重測後之地籍圖謄本及土地登記謄本作為證據，毋須另行花費申請鑑界。惟若佔用人對界址有爭執，訴訟中法院可能囑託地政機關進行鑑界複丈以確認佔用面積，此費用通常由敗訴方負擔。若對重測結果有異議，依土地法第46條之3規定，得於公告期間內提出異議。

二、共有人之訴訟權能：本案土地為公同共有，依民法第828條第2項準用第821條規定，各公同共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。因此當事人得單獨以所有權人身分，對佔用人提起返還土地之訴訟，毋須取得全體共有人之同意。最高法院104年度台上字第2315號判決亦肯認，共有人中之一人，本於所有權之作用，對於無權占有共有物者，請求返還共有物之全部，係屬保存行為，得單獨為之。

三、無權占有與不當得利之請求：佔用人如無合法權源占用當事人之土地，構成民法第767條之無權占有，當事人得請求返還土地並拆除佔用部分之地上物。同時，依民法第179條規定，佔用人無法律上原因而受有使用土地之利益，致當事人受損害，當事人得請求佔用人給付相當於租金之不當得利。依實務見解，不當得利之計算通常以土地申報地價年息百分之五至百分之十為基準，並受民法第125條十五年一般時效之限制。建議先與佔用人協商，協商不成可向鄉鎮市區公所申請調解，調解不成再提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：地籍圖重測結果可作為佔用之證據，當事人得以共有人身分單獨提起返還土地訴訟及請求不當得利。建議先行協商或調解，不成再循訴訟途徑處理。

1. 向地政機關申請土地登記謄本及地籍圖謄本，作為佔用事實之書面證據。
2. 先以存證信函通知佔用人返還被佔用之土地範圍，並給予合理期限。
3. 佔用人如有異議，可向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，費用低且較為迅速。
4. 調解不成時，向管轄法院提起民事訴訟，請求返還土地、拆除佔用物及給付相當於租金之不當得利。
5. 訴訟中如需精確確認佔用面積，可聲請法院囑託地政機關鑑界複丈，費用由敗訴方負擔。
6. 拍照或錄影記錄佔用現況，並保存地籍圖重測前後之比對資料，作為訴訟中之佐證。
7. 諮詢專業不動產律師，評估本案之請求金額及訴訟策略，以確保權益獲得最大保障。