不動產借名登記返還與處理

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（甲方）因購屋貸款需求，將不動產登記於親屬（乙方）名下，由甲方實際支付貸款及相關費用，乙方則為名義上之所有權人。乙方持有權狀及相關產權文件，實際居住使用該不動產。嗣後甲方欲將不動產過戶回自己名下，曾向稅捐稽徵機關申請辦理移轉，惟遭駁回。甲方多次要求乙方配合辦理所有權移轉登記，乙方均拒絕處理，導致甲方無法以自己名義購置其他不動產（因名下已有房屋登記），權益受損甚鉅。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 甲方與乙方間之不動產登記關係，是否構成借名登記契約？其法律性質為何？應類推適用何種契約規定？
• 借名登記契約之借名人（甲方）得否隨時終止契約？終止後得主張之請求權基礎為何（不當得利、類推適用委任規定或所有物返還請求權）？
• 甲方應如何舉證證明借名登記關係之存在？貸款繳納紀錄、資金流向、權狀持有等間接證據之證明力如何？
• 乙方長期占有使用該不動產，甲方得否請求相當於租金之不當得利？
• 借名登記涉及稅捐問題（如贈與稅、土地增值稅），應如何處理以避免額外稅負？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第541條 — 受任人以自己名義取得之權利應移轉於委任人
• 民法第549條 — 委任契約之任意終止權
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第113條 — 無效法律行為之回復原狀
• 遺產及贈與稅法第5條 — 視同贈與之規定
• 土地稅法第28條 — 土地增值稅之課徵

四、法律分析

(1) 借名登記契約之法律性質與效力
所謂借名登記契約，係指當事人約定一方（借名人）將自己之財產以他方（出名人）之名義登記，而仍由借名人管理、使用、處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決明確肯認借名登記契約之合法性，認為其性質屬無名契約，應類推適用民法關於委任之規定。最高法院106年度第3次民事庭會議亦採相同見解，確認借名登記契約並非以規避法律強制規定為目的者，原則上應屬有效。本案甲方因貸款額度考量，將不動產登記於乙方名下，此種安排在實務上極為常見，且不違反法律強制或禁止規定，應認借名登記契約有效成立。

(2) 借名登記契約之終止與返還請求
借名登記契約既類推適用委任之規定，依民法第549條第1項，當事人之任何一方得隨時終止之。甲方得以存證信函或律師函向乙方為終止借名登記契約之意思表示，無須說明終止之理由。契約終止後，甲方得依下列請求權基礎，請求乙方將不動產所有權移轉登記返還：其一，類推適用民法第541條第2項，受任人以自己名義為委任人取得之權利，應移轉於委任人；其二，民法第179條不當得利，借名登記契約終止後，乙方保有不動產登記名義即欠缺法律上原因，構成不當得利。最高法院104年度台上字第1570號判決即採此見解，認借名人得於終止借名登記契約後，依不當得利之法律關係請求返還。

(3) 借名登記關係之舉證責任
借名登記契約之存在，通常為出名人所否認，故借名人負有舉證責任。實務上法院審酌之間接證據包括：不動產買賣價金及貸款之實際出資者、貸款之實際繳納人、權狀及相關文件之持有人、不動產之實際管理使用情形、購屋當時之動機與原因等。最高法院102年度台上字第1172號判決指出，借名登記契約不以書面為必要，得以間接證據及經驗法則推認之。本案甲方實際繳納貸款、乙方持有權狀但雙方間具有親屬關係等事實，均可作為證明借名登記關係存在之有力證據。建議甲方蒐集並保全所有銀行繳款紀錄、匯款證明、購屋相關文件及雙方溝通紀錄。

(4) 稅捐問題之處理
借名登記之不動產辦理所有權移轉登記時，稅捐機關可能依形式外觀認定為贈與或買賣，課徵贈與稅、土地增值稅或契稅等。為避免不必要之稅負，甲方應於訴訟中一併主張借名登記之事實，並於取得確定判決後，持判決書向稅捐機關申請依實質課稅原則處理。依財政部相關函釋，經法院判決確認為借名登記返還者，得免課徵贈與稅，土地增值稅亦得主張非屬買賣移轉而申請免徵或更正。此外，若甲方因名下有乙方借名登記之不動產，致無法享有自用住宅優惠稅率或首購優惠貸款，亦可於借名登記關係終止後，向相關機關申請更正或補行適用優惠。

五、結論與建議

結論：甲方與乙方間成立借名登記契約，甲方得隨時終止該契約，並請求乙方辦理不動產所有權移轉登記。若乙方拒絕配合，甲方得向法院提起民事訴訟，請求判決命乙方辦理所有權移轉登記。甲方應積極蒐集間接證據以證明借名登記關係之存在，並注意移轉登記之稅捐處理問題。

1. 立即委任律師發送存證信函或律師函，向乙方為終止借名登記契約之意思表示，並限期要求乙方配合辦理所有權移轉登記。
2. 蒐集並保全所有足以證明借名登記關係之證據，包括：購屋資金來源證明、銀行貸款契約及繳款紀錄、匯款單據、房屋稅及地價稅繳納紀錄、雙方通訊紀錄（如簡訊、LINE對話紀錄等）。
3. 若乙方於存證信函所定期限內仍拒絕配合，應儘速向管轄法院提起民事訴訟，請求判決命乙方將不動產所有權移轉登記予甲方。訴訟中得同時請求相當於租金之不當得利。
4. 考慮於起訴同時或起訴前，向法院聲請假處分，禁止乙方於訴訟期間將不動產移轉、設定負擔或為其他處分行為，以確保日後判決之執行。
5. 注意訴訟時效問題，借名登記契約終止後之所有權移轉登記請求權，依民法第125條適用十五年消滅時效，但不當得利請求權僅有十五年時效，宜儘速行使。
6. 於取得確定判決後，持判決書及確定證明書向地政機關辦理所有權移轉登記，並向稅捐機關說明借名登記返還之事實，申請依實質課稅原則處理，以避免被課徵贈與稅。
7. 建議全程委任專業不動產律師處理，因借名登記案件涉及舉證責任分配、請求權基礎選擇及稅捐規劃等專業問題，宜由律師統籌處理以維護最大權益。