租屋冷氣漏水，房東説使用者付費合理嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人於某年1月承租房屋，該屋附有房東提供之冷氣設備。同年4月開始使用冷氣，6月時冷氣出現不冷之情形，承租人隨即通知房東。至7月，冷氣開始漏水，承租人再次通知房東。房東委請電器行師傅檢查後，師傅表示係因冷氣內部髒污堵塞所致，需清洗費用約新臺幣2,500元。房東主張此為承租人使用所致，應由承租人自行負擔清潔費用（使用者付費）。承租人則主張其平時均有定期清洗濾網，使用方式正常，冷氣髒污應屬長期使用之自然耗損，修繕費用應由房東負擔。承租人欲瞭解：(1)冷氣因正常使用所生之髒污是否屬於「自然耗損」？(2)房東主張使用者付費是否於法有據？(3)若房東堅持要求承租人付費，承租人得否提前終止租約且不負違約責任？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租人所提供之冷氣設備因正常使用而生之髒污、堵塞，是否屬於民法第429條所稱租賃物之「自然耗損」，其修繕義務應由何人負擔？
• 租賃契約中約定「自然使用耗損由房東負責維修」，冷氣清洗費用是否屬於該約定之範圍？房東主張「使用者付費」是否於法有據？
• 出租人經承租人催告後仍拒絕修繕，承租人得否依民法第430條自行修繕後向出租人請求償還費用，或終止租約？
• 承租人就冷氣設備之使用是否已盡善良管理人之注意義務？承租人是否應就冷氣髒污負擔過失責任？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態
• 民法第429條 — 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔
• 民法第430條 — 出租人應修繕而不修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還費用，或終止租約
• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第437條 — 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告修繕
• 民法第227條 — 不完全給付之效果

四、法律分析

(1) 出租人之修繕義務與自然耗損
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。同法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。冷氣設備既為出租人提供作為租賃物之一部分，出租人即有義務維持其正常運作之狀態。冷氣機因長時間使用而產生內部髒污、灰塵堆積導致排水管堵塞漏水，係屬設備正常使用下之自然耗損，與承租人是否善盡清洗濾網之義務無涉。臺灣高等法院108年度上易字第1243號判決揭示，附屬於租賃物之設備因正常使用而生之自然損耗，其修繕義務應由出租人負擔，不得藉「使用者付費」之名義轉嫁予承租人。

(2) 使用者付費原則於租賃關係之適用
房東主張「使用者付費」，在租賃法律關係中並非當然適用之原則。民法第429條已明定修繕義務原則上由出租人負擔，除非契約另有約定。所謂契約另有約定，須經雙方明確合意，且依消費者保護法第12條及內政部頒布之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，出租人不得以定型化契約條款排除其對租賃物及其附屬設備之修繕義務。本案租約既載明「自然使用耗損由房東負責維修」，則冷氣因正常使用所生之清洗修繕費用，依約應由房東負擔。最高法院102年度台上字第1893號判決亦指出，出租人不得以承租人使用租賃物為由，將本應由出租人負擔之修繕費用轉嫁承租人。

(3) 承租人之催告與救濟途徑
依民法第430條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。本案承租人已多次通知房東冷氣故障，如房東仍拒絕修繕，承租人宜以存證信函正式催告房東於合理期限（例如七日）內修繕，逾期不修繕時，承租人即得自行委請維修並向房東請求費用，或終止租約而不負違約責任。此外，承租人亦得向行政院消費者保護會申訴或向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解。

(4) 承租人善良管理人注意義務之認定
依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。就冷氣設備而言，承租人之注意義務一般限於定期清洗外部濾網、正常操作使用等。至於冷氣機內部蒸發器、排水管線之深層清洗，涉及專業技術，非一般承租人所能自行處理，不應課予承租人此項義務。臺灣臺北地方法院110年度北小字第3287號判決認為，承租人就冷氣設備之保管義務不包括專業深層清洗，出租人不得以承租人未自行深層清洗為由主張承租人未盡善良管理人之注意義務。

五、結論與建議

結論：冷氣設備因正常使用產生之髒污堵塞漏水，屬自然耗損，修繕義務依民法第429條及租約約定應由出租人（房東）負擔。房東主張「使用者付費」於法無據，不得將修繕費用轉嫁承租人。承租人如已盡一般注意義務（定期清洗濾網、正常使用），無須負擔冷氣清洗費用。

1. 以存證信函正式催告房東，載明冷氣漏水之情形及修繕請求，並定相當期限（建議七至十日）請房東修繕完畢。
2. 如房東於催告期限屆滿仍拒絕修繕，承租人得自行委請專業人員修繕，保留修繕收據及紀錄，事後向房東請求償還費用或自租金中扣除。
3. 若房東持續拒絕修繕致租賃物無法正常使用，承租人得依民法第430條終止租約，無須負擔違約金。
4. 保全相關證據，包括：冷氣漏水照片及影片、與房東之通訊紀錄（LINE對話、簡訊等）、催告存證信函及回執、維修師傅之檢修報告。
5. 如房東仍有爭議，可向行政院消費者保護會提出申訴，或向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解，以低成本方式解決紛爭。
6. 檢視租賃契約中有關修繕責任之約定，確認是否有排除出租人修繕義務之條款。如有此類條款，得主張其違反住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項而無效。
7. 建議委任專業律師審閱租約條款並協助處理，以確保權益獲得完整保障。