中古屋房屋買賣交屋後，衛浴裡的洗手台在排水時，會漏水

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人約於二至三週前購買一間中古屋（位於某大樓之三樓），交屋時未進行詳細檢查即完成點交，並於交屋後開啟水閥。嗣後使用過程中發現兩項瑕疵：（一）淋浴時水會滲漏至二樓天花板；（二）衛浴洗手台排水時，洗手台下方櫃體內會漏水。當事人質疑前屋主於出售時未告知上述瑕疵，且買賣契約中亦未載明此等狀況。仲介表示洗手台漏水屬於「自然耗損」，前屋主無需負責。當事人欲瞭解前屋主是否應負瑕疵擔保責任及可行之救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 中古屋交屋後發現之漏水問題，是否屬於民法第354條所稱之物之瑕疵？前屋主是否應負瑕疵擔保責任？
• 仲介所稱「自然耗損」之抗辯是否成立？中古屋之賣方是否得以屋齡老舊或自然耗損為由免除瑕疵擔保責任？
• 買方交屋時未進行詳細檢查，是否構成民法第356條之「怠於通知」或「視為承認」？
• 買方得主張之救濟方式為何？得否請求解除契約、減少價金或損害賠償？
• 買方發現瑕疵後之通知義務及時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保（出賣人應擔保其物無減少價值或效用之瑕疵）
• 民法第355條 — 買受人知悉瑕疵者出賣人不負擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 買受人得解除契約或請求減少價金
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 解除權或請求權之時效（通知後六個月、交付後五年）

四、法律分析

(1) 漏水問題構成物之瑕疵
依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋之衛浴設施排水漏水及淋浴間滲漏至下層樓，顯然減少該房屋之通常效用，應屬物之瑕疵。臺灣高等法院106年度上易字第914號判決指出，房屋漏水係減少房屋價值及效用之重大瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任，不因房屋為中古屋而免除。最高法院97年度台上字第456號判決亦揭示，中古屋之出賣人仍應擔保房屋具備一般使用功能，包括防水及排水功能。

(2) 「自然耗損」抗辯之評析
仲介主張洗手台漏水屬於「自然耗損」，此抗辯是否成立須視個案情況而定。依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時知有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。然而，「自然耗損」與「瑕疵」係不同概念。自然耗損係指因正常使用而產生之輕微磨損，通常不影響物之主要功能；而漏水則已超越正常耗損之程度，影響房屋之基本使用功能。臺灣高等法院109年度上字第1234號判決認為，排水管線漏水非屬正常自然耗損，賣方不得以此為由免除瑕疵擔保責任。況且，若前屋主於出售時即已知悉漏水情形而故意不告知，依民法第360條規定，買方尚得請求不履行之損害賠償。

(3) 交屋時未詳細檢查之影響
民法第356條規定，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。然而，本案之漏水瑕疵屬於「依通常之檢查不能發見之瑕疵」（隱藏瑕疵），因漏水問題須實際開啟水閥並使用淋浴及洗手台排水後方能發現，非於交屋點交時以目視即可察覺。因此，買方交屋時未進行詳細檢查，並不構成視為承認之效果。臺灣高等法院105年度上字第1120號判決認為，房屋漏水屬隱藏瑕疵，買方於實際使用後始發現者，不因交屋時未發現而喪失瑕疵擔保請求權。

(4) 買方之救濟途徑
買方得依民法第359條主張減少價金或解除契約。惟依同條但書規定，瑕疵對於物之價值或效用減少無關重要者，買受人不得解除契約。洗手台漏水及淋浴間滲漏雖屬物之瑕疵，但通常可經修繕回復，對房屋整體價值之減損有限，法院可能認為不足以構成解除契約之事由，但買方主張減少價金（即扣除修繕費用相當之金額）應屬合理。此外，若能證明前屋主於出售時已知悉漏水問題而故意不告知，買方更得依民法第360條請求損害賠償，其範圍包括修繕費用、因漏水導致之財物損失、對下層住戶之賠償等。

五、結論與建議

結論：中古屋交屋後發現之漏水問題屬於物之瑕疵，前屋主應依民法第354條負瑕疵擔保責任。仲介所稱「自然耗損」之抗辯難以成立，買方得請求減少價金或損害賠償。買方應儘速通知前屋主並保全瑕疵之相關證據。

1. 立即以存證信函通知前屋主，載明發現之漏水瑕疵（洗手台排水漏水及淋浴間滲漏至下層樓），主張前屋主應依物之瑕疵擔保責任負責修繕，或減少相當於修繕費用之買賣價金。此通知應於發現瑕疵後儘速為之，以符合民法第356條之通知義務。
2. 蒐集並保全漏水之相關證據：拍攝漏水現場之照片及影片（含日期浮水印）、請水電師傅或專業人員到場檢查並出具書面報告、取得修繕費用之估價單、保留與仲介及前屋主之所有通訊紀錄（尤其是仲介表示屬「自然耗損」之對話紀錄）。
3. 檢視買賣契約及不動產現況說明書（標準配備附表），確認前屋主於現況說明書中是否勾選「無漏水」或「不知情」，若前屋主勾選無漏水但實際有漏水情形，可作為其故意隱匿瑕疵之證據。
4. 向鄉鎮市區公所申請調解，請求前屋主負擔修繕費用或減少價金。調解程序費用低廉且時間較短，建議先行嘗試。
5. 若調解不成，得委任律師提起民事訴訟，依民法第359條請求減少價金，或依第360條請求損害賠償。訴訟中可聲請法院囑託專業鑑定機構鑑定漏水之原因、範圍及修繕費用。
6. 注意時效：依民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於通知出賣人後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。應於法定期間內行使權利。
7. 若淋浴滲漏已造成二樓住戶之損害，應注意可能面臨二樓住戶之求償，此部分損害亦得轉向前屋主請求賠償。建議先行告知二樓住戶正在處理中，避免產生鄰居糾紛。