租屋處同棟住戶陳屍，這種情況下退租，是否能得到押金？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）承租某建築物內之房間，租期未滿一年。嗣後發現同棟建築物之鄰近住戶陳屍於其房間內，物業管理業者起初隱匿該事實，嗣後房東表示該住戶係自然死亡而非非自然死亡。房客因心理壓力欲提前退租，房東則援引契約條款主張房客提前退租屬違約，須依契約約定扣除一個月租金作為違約金，並拒絕全額返還押金。房客欲瞭解在此情況下提前退租是否仍能取回押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 同棟住戶陳屍是否構成租賃物之瑕疵，使房客得依民法第424條主張減少租金或終止契約？
• 物業管理業者隱匿鄰戶死亡事實，是否構成出租人違反告知義務或詐欺，房客得否據此主張契約無效或撤銷？
• 房客因鄰戶死亡之心理因素提前退租，是否構成不可歸責於房客之事由，使房客得免除違約金之支付義務？
• 租賃契約中關於提前退租之違約金條款是否合理？法院得否酌減？
• 押金返還請求權之行使是否受違約金扣除之影響？

三、相關法條

• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵致不能達使用收益目的時之終止權
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫而為意思表示之撤銷
• 租賃住宅市場發展及管理條例第3條 — 租賃住宅服務業之管理
• 民法第456條 — 押租金之返還

四、法律分析

(1) 同棟住戶陳屍是否構成租賃物瑕疵
依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。然本案係同棟建築物之其他住戶陳屍，而非承租房屋本身內發生死亡事件，是否構成承租房屋之瑕疵，實務見解較為保守。臺灣高等法院106年度上易字第741號判決指出，凶宅之認定一般限於該戶內發生非自然死亡事件，同棟他戶之事件原則上不影響承租房屋之使用收益。況房東主張死者係自然死亡，若屬實則更不構成凶宅問題。

(2) 物業管理業者隱匿事實之法律效果
物業管理業者起初隱匿鄰戶陳屍之事實，若該業者係受房東委託管理，其行為可能被視為房東之履行輔助人。依民法第224條規定，債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。惟隱匿同棟他戶死亡事實是否構成出租人之告知義務違反，仍有爭議。若係非自然死亡且發生於承租房屋之公共區域，房東之告知義務較為明確；若僅為他戶之自然死亡，房東未必負有主動告知之法律義務。

(3) 提前退租之違約責任與押金返還
若同棟他戶陳屍不構成租賃物瑕疵，房客因個人心理因素提前退租，在法律上仍屬違約。依租賃契約之約定，房客可能須支付違約金（通常為一個月租金）。房東得自押金中扣除違約金後返還餘額。惟依民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。房客可主張因同棟發生陳屍事件，其提前退租具有正當理由，請求法院酌減違約金。臺灣高等法院109年度上字第1243號判決曾就類似情形認為，非可歸責於承租人之事由導致居住品質重大改變者，違約金應予以酌減。

(4) 消費者保護法之適用
若房東係透過租賃住宅服務業（代管業者）出租房屋，該代管業者隱匿鄰戶死亡事實之行為可能違反消費者保護法之定型化契約規範。房客得向各縣市消費者服務中心申訴或申請消費爭議調解，主張代管業者未善盡資訊揭露義務，損害房客之知情權。

五、結論與建議

結論：同棟住戶陳屍原則上不構成承租房屋之瑕疵，房客以此為由提前退租仍可能被認定為違約。惟物業管理業者隱匿事實之行為可能構成房東之告知義務違反，房客得據此爭取減免違約責任。押金返還數額視違約金扣除結果而定，房客有權就過高之違約金請求法院酌減。

1. 詳細檢視租賃契約中關於提前終止、違約金及押金返還之條款，確認違約金之計算方式及上限。
2. 蒐集物業管理業者隱匿鄰戶陳屍事實之相關證據，包括通訊紀錄、其他住戶之證詞等，作為日後主張房東違反告知義務之依據。
3. 確認死者之死亡原因為自然死亡或非自然死亡，此將影響是否構成凶宅之認定及房客之主張力度。可查詢警方或相關單位之紀錄。
4. 先嘗試與房東或代管業者協商，主張因其隱匿事實在先，房客提前退租具有正當理由，請求全額返還押金或至少減免違約金。
5. 若協商不成，可向各縣市消費者服務中心申訴或申請消費爭議調解，要求代管業者負責。
6. 必要時委任律師提起民事訴訟，請求返還押金並主張違約金酌減，同時援引物業管理業者隱匿事實之行為作為抗辯。
7. 日後簽訂租賃契約時，注意審閱契約條款中關於提前終止之約定，並事先瞭解租屋環境是否有不利因素。