房子抵押權人的還款時效

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下房屋設定有抵押權，擔保金額為新臺幣100萬元，約定存續期間為3年。該存續期間屆滿迄今已逾16年，期間抵押權人未曾實行抵押權或請求清償。當事人欲瞭解該借貸關係之請求權是否已因時效消滅，以及能否據此直接向地政機關申請塗銷抵押權登記。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 抵押權所擔保之借貸債權，其請求權時效是否已消滅？消滅時效期間如何起算？
• 借貸債權之請求權時效消滅後，抵押權是否當然消滅？抑或須另經一定期間始歸消滅？
• 抵押人得否逕自向地政機關申請塗銷抵押權登記？或須經抵押權人同意或法院判決？
• 抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行抵押權，其抵押權是否依民法第880條消滅？

三、相關法條

• 民法第125條 — 一般請求權之消滅時效（15年）
• 民法第144條 — 時效完成後債務人得拒絕給付
• 民法第880條 — 抵押權因擔保債權時效消滅後五年不實行而消滅
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（除去妨害請求權）
• 土地登記規則第34條 — 塗銷登記之申請程序
• 民法第478條 — 消費借貸之返還期限與請求權

四、法律分析

(1) 借貸債權消滅時效之認定
依民法第125條規定，請求權因十五年間不行使而消滅。本案抵押權存續期間約定為3年，屆滿迄今已逾16年，若抵押權人於存續期間屆滿後未曾向債務人請求清償或為其他中斷時效之行為，則該借貸債權之請求權已因時效經過而消滅。債務人依民法第144條得主張時效抗辯，拒絕給付。惟須注意，時效是否曾因抵押權人之請求、起訴或其他事由而中斷（民法第129條），須依具體事實認定。

(2) 抵押權消滅之要件——民法第880條
依民法第880條規定，以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。本案借貸債權存續期間3年屆滿後，加計15年消滅時效及5年除斥期間，合計已逾16年（3+15+5=23年），惟債權存續期間屆滿即開始起算消滅時效，故自存續期間屆滿起算16年，已超過15年消滅時效加5年除斥期間（共20年），抵押權應已消滅。最高法院104年度台上字第817號判決指出，抵押權因民法第880條規定而消滅者，抵押人得請求塗銷抵押權登記。

(3) 塗銷抵押權登記之程序
雖然抵押權依法已消滅，但抵押人無法逕自向地政機關單方申請塗銷登記。依土地登記規則之規定，塗銷登記原則上須由權利人及義務人共同申請。因此，抵押人須先聯繫抵押權人，請求其配合辦理塗銷登記；若抵押權人拒絕配合或無法聯繫，則須向法院提起塗銷抵押權登記訴訟，依民法第767條第1項中段之除去妨害請求權，請求法院判命抵押權人塗銷該抵押權登記。取得確定判決後，抵押人即可單方持判決書向地政機關申請塗銷。臺灣高等法院110年度上字第312號判決即認定，抵押權已依民法第880條消滅者，所有權人得訴請塗銷抵押權登記。

(4) 實務上應注意之事項
提起塗銷抵押權登記訴訟時，應備妥抵押權設定契約書、土地及建物登記謄本、借貸契約等相關文件，以證明擔保債權之存續期間及時效消滅之事實。若抵押權人已死亡，應查明其繼承人並以繼承人為被告。若抵押權人為法人且已解散清算完結，則須向法院聲請選任特別代理人。實務上此類訴訟之勝訴率甚高，惟仍需經一定之訴訟程序與時間。

五、結論與建議

結論：抵押權所擔保之借貸債權存續期間3年屆滿後，已逾16年未曾行使請求權，該債權之消滅時效已完成。抵押權人於時效完成後亦未於5年內實行抵押權，依民法第880條，該抵押權已消滅。然而，抵押人無法逕自申請塗銷，須經抵押權人配合或透過法院訴訟取得確定判決後辦理。

1. 先向地政機關調取抵押權設定之相關登記資料，確認抵押權之設定日期、存續期間、擔保債權額及抵押權人身分資料。
2. 嘗試聯繫抵押權人，以存證信函通知其抵押權已因民法第880條規定而消滅，請求其於一定期限內配合辦理塗銷登記。
3. 若抵押權人同意配合，雙方共同向地政機關申請塗銷抵押權登記，費用較低且程序簡便。
4. 若抵押權人拒絕配合或無法聯繫，應委任律師向管轄法院提起塗銷抵押權登記訴訟，依民法第767條及第880條請求塗銷。
5. 訴訟中應提出充分證據證明借貸債權之消滅時效已完成，且抵押權人於時效完成後五年間未實行抵押權之事實。
6. 取得法院確定判決後，持判決書及確定證明書向地政機關申請單方塗銷抵押權登記。
7. 建議委任專業不動產律師協助處理，以確保訴訟程序之正確性及效率。