三個人公同共有的土地，可以用土地法第34條之1出售給其他人嗎

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人（祖父）遺有土地共9.6個持分單位，由三名繼承人（A、B、C）共同繼承。其中A取得2.7個單位、B取得2.7個單位，另有4.2個單位由A、B、C三人公同共有。現A與B欲出售其等所有之土地（包含各自之2.7個單位及公同共有之4.2個單位），惟C因傳統觀念及家族糾紛而反對出售。A與B詢問：(1) 土地法第34條之1是否優先於民法關於公同共有須經全體共有人同意始得處分之規定？(2) A與B二人可否依土地法第34條之1以多數決方式處分公同共有之4.2個單位，並以存證信函通知C？(3) 此種處分方式是否有侵權行為等法律風險？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 土地法第34條之1是否適用於公同共有之土地？其與民法第828條（公同共有物之處分須經全體共有人同意）之關係為何？
• 三人公同共有之土地，二人同意出售是否符合土地法第34條之1之多數決要件？如何計算公同共有人之「潛在應有部分」？
• 同意出售之共有人對不同意之共有人負有何種通知義務？不同意之共有人是否享有優先購買權？
• 以多數決方式處分公同共有土地，是否可能構成對不同意共有人之侵權行為或不當得利？
• 不同意之共有人得否以訴訟方式撤銷或阻止該處分行為？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權之多數決規定
• 民法第828條 — 公同共有物之處分及其他權利行使
• 民法第829條 — 公同關係存續中各公同共有人不得處分其潛在應有部分
• 民法第819條 — 共有物之處分應得全體共有人之同意
• 土地法第34條之1執行要點 — 該條規定之執行細節與程序
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償責任

四、法律分析

(1) 土地法第34條之1對公同共有之適用
土地法第34條之1第5項明定：「前四項規定，於公同共有準用之。」因此，公同共有之土地確得適用該條之多數決處分規定，毋須經全體共有人同意。此為土地法之特別規定，優先於民法第828條第3項關於公同共有物處分須經全體共有人同意之一般規定。最高法院104年度台上字第531號判決明確指出，土地法第34條之1為民法之特別法，於共有土地之處分應優先適用。

(2) 多數決要件之計算
依土地法第34條之1第1項規定，共有土地之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。就公同共有部分，因公同共有人於公同關係存續中並無具體之應有部分，實務上係以「潛在應有部分」計算。本案三人公同共有之4.2個單位，依繼承關係各人之潛在應有部分各為三分之一。A與B二人同意出售，占共有人數三分之二（超過半數），其潛在應有部分合計為三分之二（超過半數），符合土地法第34條之1之多數決要件。最高法院107年度台上字第1233號判決亦確認，繼承之公同共有土地得以潛在應有部分計算多數決。

(3) 通知義務與優先購買權
依土地法第34條之1第2項及第4項規定，共有人出賣共有土地時，應事先以書面通知他共有人，他共有人享有優先購買權。A與B出售公同共有土地前，應以存證信函通知C，載明出售之土地標示、買受人、價金及付款條件等事項，並告知C得於通知送達後十五日內以同一條件優先承購。土地法第34條之1執行要點第9點進一步規定，通知應送達他共有人之戶籍地址或其指定之地址。若C逾期不行使優先購買權，A與B即得將土地出售予第三人。

(4) 價金分配與對不同意共有人之保障
依土地法第34條之1第3項規定，出賣所得之價金，應按各共有人之應有部分（或潛在應有部分）比例分配之。A與B應將C應得之價金按其潛在應有部分計算後提存或交付予C。最高法院109年度台上字第2105號判決指出，同意處分之共有人對不同意之共有人所應分配之價金負有給付義務，若未依法分配，不同意之共有人得請求給付。此外，若出售價格顯不合理或有損害不同意共有人之情事，C得依民法第184條請求損害賠償。

(5) 法律風險評估
以多數決方式處分公同共有土地，在程序合法之情形下，不構成侵權行為。惟應注意：(a) 出售價格應合理公正，不得以不合理低價出售而損害C之權益；(b) 應確實踐行通知及優先購買權之程序；(c) 應依法分配C應得之價金。若上述程序有所欠缺，C得提起民事訴訟主張買賣無效或請求損害賠償。實務上，最高法院110年度台上字第1867號判決強調，未依法通知他共有人行使優先購買權者，他共有人得主張該出售行為對其不生效力。

五、結論與建議

結論：三人公同共有之土地，依土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定，A與B二人同意出售（占共有人數及潛在應有部分均逾半數），符合多數決之要件，得將公同共有土地出售予第三人。惟應依法踐行通知義務及保障C之優先購買權，並按比例分配C應得之價金。

1. 以存證信函通知C，載明出售之土地標示、買受人、價金、付款條件及交易條件，告知C得於通知送達後十五日內以同一條件優先承購。
2. 確保出售價格合理公正，建議委託不動產估價師進行估價，以避免日後C主張售價不合理而訴訟。
3. C逾期不行使優先購買權後，始與買受人簽訂買賣契約並辦理所有權移轉登記。
4. 將C應得之價金按其潛在應有部分（三分之一）計算，並向法院辦理提存或直接交付予C，保留支付證明。
5. 注意分別共有部分（各2.7個單位）與公同共有部分（4.2個單位）之處理方式不同：分別共有部分各人得自由處分其應有部分；公同共有部分則須依上述多數決程序辦理。
6. 若A與B希望將所有土地（含分別共有及公同共有部分）整筆出售，建議統一以土地法第34條之1程序辦理，以簡化交易流程。
7. 建議委任專業律師及地政士協助辦理，確保各項程序合法完備，避免日後產生訴訟風險。