情侶婚前買房，協議合約項目

一、問題／事實整理

（LawChain 原文）

一對未婚情侶計畫於婚前共同購買不動產。該不動產將登記於女方名下，但頭期款由男方母親支付，後續房屋貸款則由女方申辦（因女方收入較高且穩定）。當事人欲了解：若雙方日後分手，男方是否得主張該不動產歸其所有，或請求女方返還一定比例之出資？雙方應簽訂何種協議以保障各自權益？

二、爭點

• 不動產登記於女方名下，男方母親支付頭期款之法律性質為何？是否構成借名登記？
• 雙方未婚共同出資購屋，產權歸屬應如何認定？
• 若雙方分手，男方（或其母親）得否請求返還頭期款或主張不動產所有權？
• 雙方應於購屋前簽訂何種協議？協議應包含哪些必要條款？
• 女方負擔貸款之事實，對產權歸屬及出資比例之認定有何影響？

三、相關法條

• 民法第758條 — 不動產物權變動非經登記不生效力
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第406條 — 贈與之定義
• 民法第474條 — 消費借貸
• 民法第817條 — 共有及應有部分
• 民法第541條 — 委任人之請求權（借名登記類推適用）

四、法律分析

（一）借名登記之認定
所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決指出，借名登記契約為無名契約，應類推適用委任之規定。本案中，若男方母親支付頭期款而將不動產登記於女方名下，是否構成借名登記，須視雙方有無借名登記之合意而定。若僅係單純出資而無借名登記之約定，則該出資可能被認定為贈與或消費借貸。

（二）出資與產權歸屬之關係
依民法第758條規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因此，不動產登記於女方名下，女方即推定為所有權人。男方母親支付頭期款之事實，並不當然使男方取得不動產所有權。最高法院106年度台上字第1191號判決亦指出，不動產登記名義人推定為所有人，主張借名登記者應負舉證責任。

（三）分手後之財產處理
若雙方分手，在無書面協議之情形下：（1）若能證明借名登記關係存在，男方得終止借名登記契約，類推適用民法第541條第2項規定，請求女方將不動產移轉登記；（2）若無法證明借名登記，男方母親得依民法第179條不當得利規定，請求女方返還所支付之頭期款金額；（3）若該出資被認定為贈與，則原則上不得請求返還，除非符合民法第408條撤銷贈與之要件。

（四）協議書應約定之事項
參酌臺灣高等法院104年度重上字第236號判決之意旨，情侶共同購屋之協議書應至少包含以下事項：（1）雙方出資比例及方式之明確記載；（2）不動產登記名義與實際權利歸屬之約定；（3）房屋貸款之負擔方式及比例；（4）分手或結婚時不動產之處理方式（如出售分配、一方買斷等）；（5）違約條款及爭議解決方式；（6）日常管理費用及稅負之分擔方式。

五、結論與建議

1. 情侶婚前共同購屋，因雙方不具配偶關係，不適用夫妻財產制之規定，故應事先以書面協議明確約定各自之權利義務，以免日後發生爭議時舉證困難。
2. 建議協議書載明頭期款出資來源（男方母親）、貸款負擔（女方）、產權比例及分手時之處理方式，並經公證以強化法律效力。
3. 若雙方擬按出資比例共有該不動產，可考慮登記為分別共有，並於登記簿上載明各自之應有部分比例，以避免借名登記之爭議。
4. 應保留所有出資憑證、匯款紀錄及相關文件，作為日後主張權利之證據。
5. 建議委任專業律師協助擬定協議書，以確保條款之完整性與合法性，有效保障雙方之權益。