新成屋漏水，是建商問題，但修很久又修很爛又要一直要求改善才做

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買新成屋，入住第一年內即發現浴室牆壁有漏水問題。經查為建商施工瑕疵所致，樓上住戶之污水管線滲漏至當事人之房屋造成損害。當事人通知建商後，建商雖派員修繕，惟修繕工程持續超過一年仍未完成，且修繕品質低落，造成多項額外損害，包括：修繕方式粗糙致浴室長期無法使用、修繕過程中產生惡臭及排水阻塞、磁磚破損未妥善處理、門框及馬桶等設備損壞、施工粉塵污染須自行清理、設備安裝錯誤及材料缺失等。修繕工程累計超過二十個工作天，嚴重影響當事人之日常生活及工作。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 新成屋漏水屬於物之瑕疵，買方得否依民法第354條及第359條向建商主張瑕疵擔保責任？減少價金之除斥期間是否已屆滿？
• 建商修繕品質不良且拖延修復，是否構成民法第227條之不完全給付？買方得請求之損害賠償範圍為何？
• 建商修繕過程中造成之額外損害（惡臭、破損、設備損壞等），是否屬於加害給付之損害？買方得否另行求償？
• 買方得否主張自行委託第三方修繕，費用由建商負擔？法律依據為何？
• 買方因修繕工程長期影響生活品質及工作，得否請求精神慰撫金或營業損失？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 減少價金或解除契約
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間（通知後六個月、交付後五年）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第493條 — 承攬人之瑕疵修補義務（類推適用）
• 民法第494條 — 定作人之減少報酬或解除契約權
• 民法第495條 — 承攬人之損害賠償責任
• 民法第191條之1 — 商品製造人之侵權責任

四、法律分析

(1) 物之瑕疵擔保責任
新成屋漏水屬於物之瑕疵，依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時無減少其價值或效用之瑕疵。建商（出賣人）交付之新成屋存在漏水問題，顯然減少房屋之通常效用，構成物之瑕疵。買方得依民法第359條主張減少價金。依民法第365條第1項，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。本案買方應注意：通知建商瑕疵後六個月內應行使減少價金之權利，否則該權利將消滅。臺灣高等法院106年度上字第1238號判決指出，建商修繕中不影響除斥期間之進行，買方不應因建商承諾修繕而延誤行使權利。

(2) 不完全給付與加害給付
建商交付之新成屋有漏水瑕疵，構成民法第227條之不完全給付。依同條第1項，因可歸責於債務人之事由致為不完全給付者，債權人得依給付遲延或給付不能之規定行使其權利。依同條第2項，因不完全給付而生前項以外之損害者（即加害給付），債權人並得請求賠償。本案中，建商修繕品質不良，造成額外損害（惡臭、排水阻塞、磁磚破損、門框損壞、馬桶損壞、粉塵污染等），即屬加害給付所生之損害，買方得請求賠償。最高法院101年度台上字第1159號判決指出，不完全給付之損害賠償不受民法第365條除斥期間之限制，其消滅時效為十五年。

(3) 自行修繕並向建商求償
依民法第493條（類推適用於買賣關係）及實務見解，定作人（買方）催告承攬人（建商）修補瑕疵，承攬人不於期限內修補或修補不完全者，定作人得自行修補並請求承攬人償還修補費用。本案建商修繕已逾一年且品質不良，買方得主張已給予建商充分之修繕機會，建商仍無法完成合格之修繕，故買方有權自行委託第三方修繕，費用由建商負擔。臺灣高等法院109年度上易字第456號判決亦認為，買方催告建商修繕後，建商修繕不完全者，買方得自行委託第三方修繕並向建商請求償還費用。

(4) 損害賠償範圍之認定
買方得請求之損害賠償項目包括：(a) 漏水修繕費用（自行委託第三方之合理修繕費用）；(b) 因漏水及修繕造成之裝潢損失；(c) 浴室長期無法使用之相當於租金損害；(d) 因修繕工程影響工作之營業損失（如有相當因果關係且能舉證）；(e) 修繕過程造成之額外損害（清潔費用、設備更換費用等）。關於精神慰撫金，依民法第195條第1項，僅於侵害人格權（身體、健康、名譽、自由等）時始得請求，財產損害原則上不得請求精神慰撫金。惟若漏水確已影響買方之居住安寧（屬於人格法益），法院可能酌定適當之精神慰撫金。最高法院92年度台上字第164號判決認為，居住安寧屬於人格法益之一種，受侵害時得請求慰撫金。

五、結論與建議

結論：新成屋漏水為建商施工瑕疵所致，買方得依瑕疵擔保責任請求減少價金，並依不完全給付請求損害賠償。建商修繕品質不良且拖延修復，構成加害給付，買方得就額外損害另行求償。買方亦有權自行委託第三方修繕，費用由建商負擔。

1. 立即以存證信函正式通知建商：限期（如十五日）完成全部修繕工程，修繕品質須達合理標準，否則買方將自行委託第三方修繕，費用由建商負擔，並保留減少價金及損害賠償之一切法律權利。
2. 注意民法第365條六個月之除斥期間。自通知建商瑕疵後六個月內，應以書面向建商主張減少價金之意思表示，不可因建商持續修繕而延誤。
3. 完整蒐集並保存所有損害證據，包括：漏水及修繕不良之照片與影片（附拍攝日期）、所有與建商之通訊紀錄（LINE對話、電話錄音、存證信函）、修繕工程之進度紀錄、因修繕影響生活之具體事項記錄。
4. 列明所有損害項目及金額，包括修繕費用估價單、裝潢損失、浴室無法使用期間之相當於租金損害、清潔費用、設備更換費用、影響工作之損失等。
5. 若建商逾期仍未完成合格修繕，自行委託具專業證照之第三方廠商進行修繕，取得正式估價單及發票，作為向建商求償之依據。
6. 考慮同時向建商主張民法第191條之1商品製造人之侵權責任，此為無過失責任，舉證責任由建商負擔。
7. 委任專業律師協助處理，因本案涉及多項請求權基礎之競合、損害賠償範圍之計算及除斥期間之管理等專業法律問題，訴訟金額可能相當可觀。