婚前/婚後共同登記房產

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與配偶計畫共同購買不動產，擬以雙方名義各登記二分之一之應有部分。房屋貸款僅由一方申辦並負責繳納。當事人關切：(1) 若將來離婚，該不動產之分配是否仍按登記之應有部分比例（各半）處理，抑或由實際繳納貸款之一方取得較多比例？(2) 房貸保證人是否有限制？若貸款人之親屬擔任保證人，另一共有人是否亦須擔任保證人？當事人希望瞭解婚前與婚後取得不動產在離婚財產分配上之差異。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 夫妻婚前以共同名義登記之不動產，於離婚時是否列入剩餘財產分配之計算範圍？
• 登記之應有部分比例是否因實際繳納貸款之比例不同而受影響？離婚後各共有人之應有部分如何處理？
• 婚前取得與婚後取得之不動產，在法定財產制下之法律效果有何不同？
• 共有人是否因共同持有產權而當然成為房貸之保證人？保證人資格有何限制？
• 夫妻得否以婚前協議約定不動產於離婚時之歸屬？該約定之效力為何？

三、相關法條

• 民法第1017條 — 夫妻財產之分類（婚前財產、婚後財產）
• 民法第1030條之1 — 剩餘財產分配請求權
• 民法第1030條之2 — 剩餘財產差額分配之計算
• 民法第1004條 — 夫妻財產制之約定
• 民法第739條 — 保證契約之定義
• 民法第819條 — 共有人之應有部分

四、法律分析

(1) 婚前財產與婚後財產之區分
依民法第1017條第1項規定，夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。婚前以共同名義登記之不動產，各自持有之應有部分屬於各自之婚前財產。依民法第1030條之1規定，法定財產制關係消滅時（如離婚），夫或妻現存之婚後財產扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額應平均分配。婚前財產不列入剩餘財產分配之計算範圍。最高法院105年度台上字第1766號判決亦明確指出，婚前取得之財產不論嗣後是否增值，均不列入剩餘財產分配。

(2) 應有部分比例與實際出資之關係
不動產登記之應有部分比例為物權法上之效力，不因實際出資比例不同而當然變動。即使僅由一方繳納房貸，另一方登記之應有部分仍受物權法保護。然而，若登記之比例與實際出資不符，出資較多之一方得主張內部返還請求權（如不當得利或借名登記之返還）。實務上，夫妻間之出資差異通常被認為係基於婚姻生活之互助關係，法院較少認定為不當得利。最高法院108年度台上字第2150號判決指出，夫妻間財產之移轉，如無明確借名登記之合意，應尊重登記之效力。

(3) 婚後取得不動產之差異
若不動產係於婚後取得，各自持有之應有部分屬於婚後財產，離婚時須列入剩餘財產分配之計算。依民法第1030條之1第1項但書，因繼承或其他無償取得之財產及慰撫金不列入計算。婚後以有償方式取得之不動產應有部分，則列入剩餘財產分配。值得注意者，剩餘財產分配係計算雙方婚後財產之差額後平均分配，並非直接分割特定財產。法院依民法第1030條之1第2項得審酌夫妻婚姻存續期間之家事勞動、子女照顧、對家庭付出之整體協力及共同生活之事實，酌定分配額。

(4) 房貸保證人之法律關係
保證契約依民法第739條規定，係保證人與債權人（銀行）間之契約，與不動產共有關係無涉。共有人不因共同持有不動產產權而當然成為房貸之保證人。保證人之選擇由銀行依其內部徵信標準決定，通常考量保證人之信用狀況、收入及資產。貸款人之親屬擔任保證人時，另一共有人無義務亦擔任保證人，除非銀行另有要求且該共有人同意。銀行實務上通常要求共同借款人或連帶保證人，但此須經當事人同意，不得強制。

五、結論與建議

結論：婚前以共同名義登記之不動產，各自之應有部分屬於婚前財產，不列入離婚時剩餘財產分配計算。登記之應有部分比例不因實際繳納貸款之比例不同而變動。房貸保證人與不動產共有關係無涉，共有人不當然為房貸保證人。

1. 明確區分婚前與婚後取得之時間點。若擬於婚前購買，應於結婚登記前完成不動產所有權移轉登記，以確保屬於婚前財產。
2. 考慮簽訂婚前協議（夫妻財產制契約），依民法第1004條約定採用分別財產制或其他約定財產制，並至法院辦理登記，以明確雙方財產之歸屬。
3. 保留完整之出資及繳款紀錄，包括頭期款之出資來源、每期房貸繳款紀錄、稅費繳納紀錄等，以備將來舉證之需。
4. 就房貸保證人事宜，事先與銀行確認保證人之要求及條件，瞭解是否須由共有人擔任共同借款人或保證人。
5. 若婚後取得不動產，應瞭解剩餘財產分配之計算方式，即計算雙方婚後財產差額後平均分配，而非直接分割特定不動產。
6. 考慮委任律師協助擬定婚前協議，尤其涉及不動產共有及貸款安排之複雜事項，專業法律諮詢有助於避免日後爭議。
7. 注意不動產共有之管理及處分規定，共有人對共有物之處分須經全體共有人同意（民法第819條第2項），以避免單方處分之風險。