借名登記

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為借名登記關係中之出名人，即不動產登記於當事人名下，但實際出資購買者為他人（借名人）。該借名登記關係已持續超過十五年，借名人迄今未要求返還不動產。當事人欲瞭解：(1) 經過十五年後，當事人是否得主張取得該不動產所有權？應如何提起訴訟？(2) 訴訟中若借名人依民法第244條主張撤銷詐害債權之移轉行為，應如何因應？(3) 地政士製作之相關文件於訴訟中之證據效力為何？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 借名登記契約之法律性質為何？借名人之返還請求權時效如何起算？是否因十五年不行使而消滅？
• 借名登記契約未經終止前，借名人之返還請求權是否已發生？時效是否開始起算？
• 出名人得否依不動產登記之公信力主張為真正所有權人？提起確認所有權存在之訴是否可行？
• 借名人得否依民法第244條撤銷出名人之處分行為？出名人於訴訟前移轉不動產有何風險？
• 地政士製作之委託書、契約書等文件於借名登記訴訟中之證據效力為何？

三、相關法條

• 民法第125條 — 一般消滅時效（十五年）
• 民法第128條 — 消滅時效之起算（請求權可行使時起算）
• 民法第244條 — 詐害債權之撤銷權
• 民法第549條 — 委任契約之終止
• 民法第759條之1 — 不動產登記之推定效力
• 民法第767條 — 所有權之物上請求權

四、法律分析

(1) 借名登記契約之法律性質與時效問題
借名登記契約係當事人約定一方（借名人）將其財產以他方（出名人）名義登記，而仍由借名人管理、使用、收益及處分之契約，其性質類推適用民法委任之規定（最高法院98年度台上字第990號判決）。借名人終止借名登記契約後，得依民法第179條不當得利或類推適用民法第541條第2項請求出名人返還不動產。依民法第125條，此項請求權因十五年間不行使而消滅。然而，關鍵在於時效之起算點。最高法院106年度第3次民事庭會議決議明確指出：借名登記契約未經終止前，借名人之返還請求權尚未發生，消滅時效尚未開始起算。

(2) 出名人主張所有權之法律基礎
依民法第759條之1規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。出名人既為登記名義人，即受此推定效力之保護。然此推定僅為舉證責任之轉換，借名人如能舉證證明借名登記關係之存在，仍得推翻該推定。最高法院104年度台上字第1570號判決指出，借名登記關係之舉證，應由主張該關係存在之一方（通常為借名人）負舉證責任。出名人得提起確認所有權存在之訴，主張登記名義即為真正權利歸屬，由借名人負舉證推翻之責。

(3) 民法第244條撤銷權之風險評估
出名人若於訴訟前將不動產移轉予第三人，借名人得依民法第244條主張撤銷該處分行為。依同條第1項，債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之；依同條第2項，有償行為於受益人明知有損害債權人之權利時，亦得撤銷。撤銷權之除斥期間為自知悉時起一年內、自行為時起十年內（民法第245條）。因此，出名人於訴訟繫屬前將不動產移轉登記，確有遭借名人依第244條訴請撤銷之風險，且將影響法院對出名人誠信之評價。

(4) 地政士文件之證據效力
地政士依地政士法執行業務時所製作之文書，包括不動產買賣契約書、委託書、代理權授與書等，屬於私文書。其證據效力依民事訴訟法第357條，經他造不爭執其真正者，推定為真正。地政士為專業代理人，其所製作之文件具有一定之公信力，法院實務上通常對地政士出具之文書給予較高之證據評價。惟最終仍須由法院綜合全部卷證資料判斷其證明力。最高法院109年度台上字第1432號判決亦認為，地政士所為之簽證具有相當之證據價值。

五、結論與建議

結論：借名登記契約未經終止前，借名人之返還請求權尚未發生，時效尚未起算，故單純經過十五年並不當然使出名人取得所有權。出名人欲確保權利，應積極提起確認所有權存在之訴，利用登記推定效力使借名人負舉證責任。出名人應避免於訴訟前擅自移轉不動產，以免遭撤銷權之行使。

1. 委任專業律師評估案件，確認借名登記契約是否已經終止或是否仍持續中，此為判斷時效是否起算之關鍵。
2. 蒐集有利於出名人之證據，包括：自行繳納房屋稅及地價稅之收據、自行管理維護不動產之證明、不動產權狀由出名人持有之事實等。
3. 考慮主動提起確認所有權存在之訴，利用民法第759條之1之推定效力，使借名人負舉證證明借名登記關係存在之責任。
4. 切勿於訴訟前將不動產移轉登記予第三人，此舉將面臨民法第244條撤銷權之風險，且影響法院對出名人誠信之評價。
5. 保存地政士製作之相關文件正本，包括買賣契約書、委託書等，作為訴訟中之重要書證。
6. 評估是否可與借名人協商，以合理方式解決爭議。若借名人已失聯或無法聯繫，應保留聯繫紀錄作為將來訴訟之證據。
7. 注意借名登記涉及之稅務風險，包括贈與稅、土地增值稅等，宜一併諮詢稅務專家。